Livraison d’une maison neuve RE2020 : Attention au DPE opposable

Toute maison neuve doit être livrée avec un DPE « NEUF »

C’est quoi une maison RE2020 ?

Une maison vendue comme performante, conforme à la réglementation environnementale et annoncée avec une bonne classe énergétique (A) doit être livrée avec des caractéristiques cohérentes : isolation, menuiseries, ventilation, système de chauffage, traitement des ponts thermiques, étanchéité à l’air et performance globale.

Annoncer une maison neuve en classe A pour livrer finalement un logement dont les caractéristiques réelles correspondent à une classe B, C ou D..., ne constitue plus une simple contrariété technique… C’est plutôt un vrai défaut de conformité, avec des conséquences juridiques et financières importantes pour le vendeur, le promoteur ou le constructeur.

Maison neuve non conforme à la RE2020 : un dol ?

Le dol suppose un élément intentionnel. L’article 1137 du Code civil vise les manœuvres, les mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour le consentement de l’autre partie. Autrement dit, il faut pouvoir démontrer que le vendeur, promoteur ou constructeur savait que la performance annoncée était inexacte, ou qu’il a volontairement laissé croire à l’acquéreur que la maison atteindrait une performance qu’il savait ne pas pouvoir livrer. 

Le dol est facilement soutenable dans des cas comme ceux-ci : le constructeur annonce une classe A alors qu’il sait que les équipements finalement posés ne permettent plus de l’atteindre ; il remet un DPE établi sur la base du projet initial sans l’actualiser malgré des modifications substantielles ; il dissimule un rapport de perméabilité à l’air défavorable ; il remplace des matériaux ou équipements prévus par des produits moins performants sans information claire de l’acquéreur ; il refuse de réaliser les contrôles prévus dans la RE2020 (étanchéité à l’air et ventilation) ; ou il produit des documents techniques inexacts pour rassurer l’acquéreur… Les constructeurs SAVENT qu’ils doivent faire contrôler TOUTES les maisons. S’ils ne le font pas, un juge n’aura aucun mal à démontrer le dol. Cliquez sur le titre ci-dessous pour lire les conséquences :

L’intervention d’un expert est indispensable

La difficulté principale tient au fait que les non-conformités RE2020 ne sont pas toujours visibles lors de la réception. C’est pourquoi il est essentiel de réclamer le Carnet d’Information du Logement, l’étude RE2020, le DPE neuf, les rapports d’étanchéité à l’air et de ventilation, ainsi que les attestations initiale et finale de respect de la RE2020. Ces documents permettent de comparer la maison vendue, la maison déclarée conforme et la maison réellement livrée.

DPE opposable : un changement important pour l’acquéreur

Pendant des années, le diagnostic de performance énergétique a principalement été regardé comme un document d’information. Il était annexé à la vente pour satisfaire à une obligation réglementaire, mais son contenu était rarement traité comme une véritable caractéristique contractuelle du logement.

Il existe 2 formats de DPE : Le DPE « EXISTANT » et le DPE « NEUF ». Evidemment, si votre maison est neuve… il vous faut un DPE « NEUF » valable pendant 10 ans. C’est le seul à reproduire la performance énergétique exacte d’une construction neuve ; l’autre n’est qu’une approximation.

Pourquoi est-ce si important ?

Parce que le Code de la construction et de l’habitation prévoit que le DPE soit communiqué à l’acquéreur en cas de (re)vente d’un bâtiment. L’article L. 271-4 du même code organise son annexion au dossier de diagnostic technique, et la réforme entrée en vigueur au 1er juillet 2021 a renforcé sa portée en rendant ses informations opposables.

Si le DPE remis à l’acquéreur n’est pas cohérent avec la maison effectivement construite, la difficulté ne relève pas seulement d’un problème administratif. Elle révèle une non-conformité énergétique du bien livré.

Si de plus le vendeur réalise à la demande de son notaire un DPE « EXISTANT », il pourrait bien mettre en vente une maison classée B, C ou D, alors qu’il a payé pour qu’elle soit en A !

Contrôler si sa maison neuve est conforme à la RE2020

Quels sont les éléments à observer pour réaliser soi-même un premier contrôle de la RE2020 ?

• La porte de service donnant sur le garage ou le sous-sol est-elle isolée et étanche ?
• L’isolation est-elle de l’épaisseur prévue dans les murs et les combles ?
• L’isolation est-elle correctement étalées, jointive ?
• Un rapport de contrôle de la ventilation vous a-t-il été donné ?
• La référence de la pompe à chaleur correspond à celle mentionnée dans l’étude initiale ?
• Le programmateur de chauffage est présent, avec un compteur d’énergie ?
• Un rapport de mesure de l’étanchéité à l’air vous a-t-il été délivré ?
• La surface du logement correspond aux plans signés avec le contrat ?

Après, le plus simple est de faire appel à votre expert. Son rôle est de réclamer tous les documents nécessaires, puis de procéder à une contre expertise, avec un contrôle de l’étanchéité à l’air et de la ventilation.

RE2020, DPE et DAACT : trois documents à ne pas confondre

Lors de la livraison d’une maison neuve, plusieurs documents sont souvent mélangés alors qu’ils n’ont pas la même fonction. Et ce n’est pas parce qu’on vous en a donné un que les autres sont bons.

L’acquéreur d’une maison neuve ne doit pas seulement passer du temps à vérifier la qualité des peintures… il doit aussi vérifier que TOUS les documents prouvant la performance du logement sont bien conformes.

Liste des documents indispensable lors de la livraison

• L’étude RE2020 permet de vérifier que le projet respecte les exigences de la réglementation environnementale applicable aux constructions neuves. Il faut exiger deux versions numériques : le PDF et le XML.
• Le DPE maison neuve donne une indication sur la performance énergétique et climatique du logement. Il permet notamment d’attribuer une classe énergétique et de revendre la maison.
• L’attestation de respect de la RE2020 à l’achèvement des travaux est un document réglementaire joint à la DAACT, c’est-à-dire à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux pour la mairie. Cette attestation est prévue pour contrôler la prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale à la fin du chantier. Cette attestation RE2020 ne peut être délivrée qu’après réalisation de 2 contrôles réglementaires :
  • Contrôle de l’étanchéité à l’air (infiltrométrie)
  • Contrôle de la ventilation selon le protocole RE2020
• Tous ces documents doivent être remis dans un Carnet d’Information du Logement (CiL)

La réglementation prévoit donc deux temps : 1) une attestation au dépôt du permis de construire basée sur une étude, puis 2) une attestation à l’achèvement des travaux basée sur plusieurs contrôles.

C’est précisément à la livraison que l’acquéreur doit être vigilant. Une attestation RE2020 jointe à la DAACT ne doit pas être regardée comme une simple formalité administrative. Elle doit être cohérente avec la maison réellement livrée. VOUS devez la contrôler méticuleusement.

Livraison d’une maison neuve : les points techniques vérifiés dans le DPE NEUF

Lors de la livraison d’une maison neuve RE2020, l’acquéreur doit bien sûr vérifier les défauts visibles : fissures, malfaçons, défauts de peinture, menuiseries abîmées, équipements manquants, problèmes de finition ou réserves apparentes.

Mais il doit aussi contrôler les éléments qui conditionnent la performance énergétique réelle du logement. Ceux-ci sont mentionnés dans le DPE NEUF.

Points de contrôles les plus sensibles

Les points les plus sensibles sont généralement les suivants :

• la conformité des menuiseries avec les performances annoncées ;
• la présence des occultants, en particulier dans les chambres ;
• la présence, la performance et la continuité des isolants, surtout dans les combles ;
• la qualité de traitement des liaisons et ponts thermiques ;
• la conformité du système de ventilation ;
• la performance du système de chauffage ;
• la bonne étanchéité à l’air pour ne pas vivre dans une passoire thermique ;

Tout cela doit être contrôlé, ainsi que la cohérence entre les documents remis à la livraison et la réalité visible sur site – la cohérence entre l’étude RE2020, le DPE et les équipements installés.

Car une maison peut présenter peu de défauts esthétiques et être pourtant discutable sur le plan énergétique. À l’inverse, certaines réserves visibles peuvent être secondaires par rapport à une non-conformité plus lourde : ventilation insuffisante, erreur d’isolation, équipement différent de celui prévu, ou DPE manifestement incohérent.

Vices apparents et défaut de délivrance conforme : deux régimes juridiques différents

Vice apparent

Lorsqu’un logement neuf est livré avec des défauts, l’acquéreur ne doit pas tout placer dans la même catégorie juridique.

Les vices apparents et défauts visibles à la livraison relèvent notamment du régime de l’article 1642-1 du Code civil pour la vente d’immeuble à construire. Les réserves apparentes concernent alors ce que l’acquéreur peut constater à la livraison : défauts visibles, travaux incomplets, équipements manquants, malfaçons apparentes. S’il a du mal à en faire la liste, l’acquéreur a moins de 8 jours pour se faire assister par un expert.

Le vendeur ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.  

L’action relative à ces désordres apparents doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice selon l’article 1648 du Code civil.

Vice volontaire

En revanche, l’écart entre le DPE annoncé et la performance réelle du logement peut être analysé différemment. Il s’agit d’un défaut de délivrance conforme, sur le fondement de l’article 1604 du Code civil, combiné avec les obligations issues du Code de la construction et de l’habitation relatives au DPE.

La différence est essentielle !

La non-conformité énergétique concerne la conformité du bien livré avec ce qui a été vendu ou annoncé : classe énergétique, performances prévues, conformité RE2020, cohérence du DPE et des attestations réglementaires.

Un acquéreur qui se limite à dresser une liste de réserves sans vérifier le DPE, la RE2020 et l’attestation DAACT passe probablement à côté d’un levier beaucoup plus important : la mise en conformité énergétique du logement. Le préjudice est généralement beaucoup, beaucoup plus important.

La consignation des 5 % : un outil à manier avec précision

Consignation en VEFA

En VEFA, l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un échelonnement du paiement du prix. Le solde de 5 % est payable lors de la mise à disposition du bien, mais il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Cette consignation est souvent le principal moyen de pression de l’acquéreur au moment de la livraison. Mais elle doit être utilisée correctement car la consignation des 5 % n’a pas vocation à devenir une sanction générale contre le promoteur ou le constructeur. Elle se justifie lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur la conformité du bien livré avec les prévisions contractuelles.

Consignation en CCMI

Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle CCMI, le raisonnement est différent de celui applicable en VEFA. La remise des clés intervient à l’occasion de la réception des travaux, acte essentiel par lequel le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. L’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le constructeur ne peut appeler que 95 % du prix à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. Le solde de 5 % obéit ensuite à un régime protecteur.

Lorsque le maître de l’ouvrage est assisté par un professionnel lors de la réception, le solde est payable à l’issue de la réception si aucune réserve n’est formulée. En présence de réserves, il n’est payable qu’à leur levée. Lorsque le maître de l’ouvrage n’est pas assisté, le solde n’est payable que dans les huit jours suivant la remise des clés si aucune réserve n’a été formulée ; si des réserves sont émises, le solde reste dû uniquement à la levée de celles-ci.

En cas de réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à la levée des réserves. Cette consignation doit être effectuée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. Elle constitue donc, en CCMI, un levier important pour contraindre le constructeur à reprendre les non-conformités, malfaçons et travaux inachevés relevés lors de la réception.

Quid de la performance énergétique lors de la réception ?

La difficulté, en matière de performance énergétique, tient au fait que certaines non-conformités ne sont pas immédiatement visibles lors de la réception. Une maison peut paraître achevée tout en présentant une incohérence entre le contrat, la notice descriptive, l’étude RE2020, le DPE remis au maître de l’ouvrage et les équipements réellement installés. Il est donc essentiel de formuler des réserves suffisamment précises lorsque les documents remis, les équipements observés ou les premières vérifications techniques font apparaître un doute sur la conformité énergétique de la maison.

Formuler des réserves liées à la performance énergétique

En pratique, le maître de l’ouvrage a intérêt à viser expressément, dans le procès-verbal de réception ou dans le courrier recommandé adressé dans les huit jours lorsqu’il n’est pas assisté, les réserves relatives à la performance énergétique :

• absence du Carnet d’Information du Logement, qui doit contenir :
  • l’étude environnementale RE2020 aux formats PDF et XML
  • le DPE « NEUF » aux formats PDF et XML
  • le rapport de contrôle de l’étanchéité à l’air
  • le rapport de vérification de la ventilation
  • l’attestation initiale et l’attestation finale de respect de la RE2020
• présence d’équipements différents de ceux prévus,
• non-concordance entre la notice descriptive et les ouvrages exécutés.

Dans le contexte d’une maison neuve RE2020, cette contestation peut notamment porter sur :

• un DPE incohérent avec la performance annoncée ;
• une classe énergétique inférieure à celle promise ;
• des équipements techniques différents de ceux prévus ;
• une ventilation non conforme ou simplement non contrôlée ;
• une attestation RE2020 à l’achèvement discutable (absence de contrôle de l’étanchéité à l’air, absence de contrôle de la ventilation, signature par une personne non autorisée…) ;
• une incohérence entre l’étude thermique, la DAACT et la réalité du chantier.

En revanche, de simples réserves de finition ne suffisent pas toujours à justifier une consignation durable du solde. Elles doivent être traitées selon leur régime propre, par la mise en demeure, la demande de levée des réserves et, si nécessaire, l’action judiciaire adaptée.

Attention aux délais pour contester

Dans les 8 jours suivant la réception : formuler les réserves complémentaires si le maître d’ouvrage n’était pas assisté, notamment sur les documents manquants ou les incohérences visibles.

Dans l’année suivant la réception : mobiliser la garantie de parfait achèvement pour obtenir la reprise des désordres et réserves signalés.

Après l’année de parfait achèvement : il reste possible d’agir sur d’autres fondements, mais la preuve devient souvent plus difficile, surtout pour démontrer que la non-conformité existait dès la livraison.

Comment réclamer les documents qui attestent de la performance énergétique ?

Il suffit de les réclamer AVANT la livraison et de bien affirmer que vous ne réceptionnerez qu’en leur présence. Si la réception est urgente, vous pouvez les réclamer par écrit dans les 8 jours suivant la réception, en rédigeant une mise en demeure. Voici ci-dessous et en téléchargement, un modèle de courrier pour réclamer les attestations RE2020 que vous adresserez en recommandé avec AR :

Quels sont les documents à contrôler à la livraison ?

Pourquoi faire contrôler le DPE et l’attestation RE2020 avant, pendant ou après la livraison ?

Pour l’acquéreur, la difficulté principale est que les non-conformités énergétiques ne sont pas toujours visibles. Une peinture mal faite se voit immédiatement. Une ventilation mal dimensionnée, une isolation discontinue ou un DPE incohérent se détectent plus difficilement.

C’est pourquoi un contrôle indépendant, réalisé par un professionnel, un expert du bâtiment, spécialiste de la performance énergétique, peut être très, très utile au moment de la livraison d’une maison neuve.

Contrôle de la réception par un expert de la performance énergétique

L’expertise permet notamment de comparer :

• le contrat de vente ou le CCMI ;
• la notice descriptive ;
• l’étude RE2020 ;
• le DPE remis à l’acquéreur ;
• l’attestation RE2020 destinée à la DAACT ;
• les équipements réellement posés ;
• les caractéristiques visibles du bâti ;
• les mesures éventuellement disponibles, comme l’étanchéité à l’air ou les mesures de ventilation.

L’objectif n’est pas de contester systématiquement la livraison. L’objectif est de vérifier si la maison livrée correspond réellement à la maison vendue. Vu le coût d’une maison, un contrôle est quoi qu’il en soit un moyen de se rassurer.

DAACT et attestation RE2020 : attention à la portée du document

La DAACT est la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Pour les constructions soumises à la RE2020, elle doit être accompagnée de l’attestation réglementaire correspondante lorsque celle-ci est exigée. Le Code de l’urbanisme prévoit que la déclaration d’achèvement est accompagnée de l’Attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale dans les cas prévus par le Code de la construction et de l’habitation.  

Cette attestation n’est donc pas un document secondaire. Elle participe à la justification de la conformité réglementaire de la construction.

Toutefois, l’acquéreur doit garder à l’esprit qu’une attestation administrative ne remplace pas une vérification contradictoire de la maison réellement livrée. Autrement dit, c’est pas parce que le constructeur fait les démarches administratives à votre place (il est tellement prévenant), que les contrôles ont été faits pour autant (d’ailleurs, qui aime être contrôlé ?). En cas de doute, comme expliqué précédemment, il est pertinent de demander les justificatifs techniques ayant permis son établissement : étude RE2020, plans, fiches techniques des équipements et notices, rapport de perméabilité à l’air et du bon fonctionnement de la ventilation, caractéristiques des menuiseries et isolants.

En cas d’écart entre le DPE annoncé et le DPE réel, que peut demander l’acquéreur ?

Lorsque le DPE livré ne correspond pas à la performance annoncée, plusieurs demandes peuvent être envisagées selon la situation.

L’acquéreur doit tout d’abord demander la communication des documents techniques ayant servi à établir le DPE et l’attestation RE2020.

Il peut faire réaliser un contre diagnostic ou une analyse technique indépendante.

Il peut mettre en demeure le vendeur, le promoteur ou le constructeur de justifier la conformité énergétique du bien.

Il peut demander la mise en conformité de la maison.

Il peut solliciter une indemnisation lorsque la non-conformité entraîne une perte de valeur, des travaux correctifs ou une surconsommation énergétique.

Il peut, dans certains cas, utiliser la consignation du solde comme levier lorsque la contestation porte sur la conformité contractuelle du bien livré.

La stratégie doit être construite avec méthode, car les délais, les fondements juridiques et les preuves à produire ne sont pas les mêmes selon que l’on parle de réserves apparentes, de vices de construction, de défaut de délivrance conforme ou de non-respect des performances énergétiques annoncées.

Conclusion : la livraison d’une maison neuve RE2020 doit être préparée

La livraison d’une maison neuve ne doit plus être abordée uniquement comme une visite de fin de chantier. Avec la RE2020, le DPE opposable et l’attestation à joindre à la DAACT, la performance énergétique devient un élément central de la conformité du logement. D’autant que la valeur de revente de la maison dépend maintenant pour beaucoup de ce fameux DPE.

L’acquéreur doit donc vérifier non seulement l’état apparent de la maison, mais aussi la cohérence entre les documents contractuels, les documents réglementaires et la réalité construite.

Un DPE favorable, une attestation RE2020 ou une DAACT ne doivent pas être acceptés sans contrôle lorsque certains indices laissent penser que la maison livrée ne correspond pas à la performance annoncée. Une question s’impose : la maison a-t-elle été contrôlée par un expert ? Lequel ? Quelles sont ses qualifications ? Si non, le baratin du constructeur ne doit pas vous faire oublier qu’en faux reste un faux, et un mauvais DPE sera toujours préjudiciable.

En pratique, une expertise indépendante à la livraison permet de sécuriser les réserves, d’identifier les non-conformités énergétiques et de préserver les recours de l’acquéreur avant qu’il ne soit trop tard.