Que penser des souplex ?

Les extensions en sous-sol sont-elles « Carrez » ?

Commençons tout d’abord par fixer le cadre légal : La loi Carrez a été intégrée au Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Pour ce qui est du mesurage, il faut se référer à l’article 4 qui stipule :

4.1 : La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
4.2 : Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

Ce que dit la loi Carrez concernant les sous-sol

La loi Carrez concerne tous les acquéreurs d’un bien immobilier situé en copropriété. Ceux-ci doivent être informés de la superficie des lots qu’ils achètent. Mais une cave peut-elle être considérée comme « privative » au sens de la loi Carrez ? Pour y répondre, commençons par regarder ce que dit la loi, nous analyserons la jurisprudence après.

La Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixe ceci en son article 46 :

Article 46 : Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le seuil fixé est 8 m² selon l’article 4.2 cité ci-dessus.

Reste à noter deux idées avant d’évoquer les sous-sol aménagés et annexés :

• La loi Carrez ne concerne pas les ventes de maisons individuelles, ni les caves et parking. Elle définit la surface privative.
• La surface Carrez n’a rien à voir avec la surface Habitable. La surface Carrez est la surface « privative » qui peut par exemple inclure un local commercial non habitable.
• La surface Carrez n’a rien à voir avec la surface de référence Sref utilisée dans les études de performance énergétique et affichée dans le DPE.
• La surface Carrez est l’un des éléments principaux à prendre en compte et communiquer lors d’une vente, le prix de vente reposant essentiellement sur cette information.

Conclusion

La surface Carrez exclu les caves et les lots inférieurs à 8 m². Mais pas forcément les locaux situés en sous-sol, en particulier lorsqu’ils sont raccordés par un accès privatif direct, ce qui est le cas de ce qu’on appelle maintenant les souplex. Alors un souplex est-il « Carrez » ?

La surface « Carrez » ne dépend pas uniquement d’un escalier d’accès, c’est plus compliqué. Il faut se référer à la jurisprudence EVOLUTIVE de ces dernières années. Autrement dit, il faut être prêt à prendre des risque de se retrouver au tribunal pour plaider se cause. L’évolution juridique de ce phénomène n’est pas actée par une loi : Il vaut donc mieux prévoir dès le départ un argumentaire claire. Autrement dit, si le choix est pris de considérer une surface atypique « Carrez », il faut pouvoir le justifier. Et je conseille de noter cette justification dans l’acte de vente.

Tout d’abord, il ne faut pas confondre « Carrez » et « Habitable ». Une cave pleinement enterrée ne sera JAMAIS « habitable ». Du coup, à la place de « Cave », cela peut devenir une « Réserve » ou « Pièce annexe », mais pas un « Séjour » ou une « Cuisine ». Une fois un nom donné au local (ni cave car cela ne serait de facto pas Carrez, ni séjour car ce n’est pas une pièce principale habitable), que faut-il faire ?

Démarches à accomplir pour rendre un local Carrez

L’idéal est d’entamer une démarche auprès de la copropriété pour l’intégrer au règlement intérieur et au plan de division. Ceci dit, le local peut devenir « Carrez » sans l’avoir officialisé dans le règlement de copropriété selon une jurisprudence de 2013.

Ce que dit la jurisprudence concernant les souplex

Voici un extrait d’un jugement faisant jurisprudence en octobre 2013 :

La surface à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi Carrez est celle du local, telle qu’elle se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important notamment que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues.

Selon cette jurisprudence, il suffirait qu’il soit matériellement démontré que le local est utilisé comme une « Pièce annexe au logement ou à l’atelier » et non comme une « Cave isolée ».

Est-ce utile de déclarer un local en sous-sol « Carrez » ?

Déclarer un local en sous-sol Carrez ne le rend pas pour autant « Habitable ». De ce fait, les règles de pondération allant de 20 à 50% du prix du m² du rez-de-chaussée restent en vigueur.

Alors à quoi bon ? L’intégration peut permettre de rassurer l’acheteur, mais je déconseille d’en faire l’argument unique d’une plus-value telle que l’acquéreur pourrait vous reprocher ensuite de le lui avoir vendu pour de l’habitable.

Quelle surface doit prendre en compte le diagnostiqueur qui réalise le DPE ?

Le diagnostiqueur doit se référer à son guide d’application (lien vers la version 2 du guide DPE à l’attention des diagnostiqueurs). Celui-ci l’enjoint à prendre en compte plusieurs surfaces chauffées qui ne sont pas officiellement « habitables ». Ainsi, le guide demande à ce que les vérandas chauffées et les sous-sol enterrés de moins d’un mètre soient comptabilisés dans la surface de référence du DPE. Nous parlons bien ici de surface de référence, et non plus de surface habitable comme cela a été pendant plusieurs mois. Un décret a modifié l’arrêté du 31 mars 2021 pour remplacer l’expression « surface habitable » par « surface de référence ». Ainsi, le diagnostiqueur qui établit le DPE n’a plus de responsabilité dans la définition de la surface habitable.

Quelles surfaces doit prendre en compte le diagnostiqueur qui réalise une attestation de surface Habitable et/ou Carrez ?

Les diagnostiqueurs sont missionnés pour réalisés des mesurage. ATTENTION DANGER ! La première chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 29 juin 2022, un arrêt confirmant que les plans annexés aux actes de copropriété relèvent du monopole des géomètres-experts : Les géomètres-experts ont un MONOPOLE concernant l’établissement des surfaces privatives ! Voici un extrait de l’explication de Joseph Pascual, Président du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts :

L’arrêt de la Cour de cassation rappelle ainsi qu’il en va de la protection des droits des propriétaires. Qu’il s’agisse d’un terrain ou d’un lot de copropriété, les garanties offertes doivent être les mêmes : il n’y a pas de régime de « sous propriété » en France, et c’est heureux, car il s’agit d’un droit protégé par la Constitution. Il est donc légitime que la définition des limites de propriété et des droits qui y sont attachés soit confiée à des professionnels bénéficiant d’une formation spécifique, soumis à des règles de déontologie, à une obligation d’assurance, de formation continue et contrôlés régulièrement par leur ordre professionnel.

Joseph Pascual

Lorsque la question est posée aux diagnostiqueurs qui réalisent le mesurage, beaucoup ne savent plus quoi répondre et certains prennent des risques importants. Est-ce d’ailleurs le rôle du diagnostiqueur de rassurer les acquéreurs, en prenant des risques ? Mon point de vue est que si le propriétaire veut que son local soit reconnu comme extension de son logement/atelier (souplex), il n’a qu’à en faire la demande à la copropriété, embaucher un géomètres-experts et payer les charges et impôts qui vont avec. Les diagnostiqueurs ne devraient JAMAIS réaliser d’attestation de surface Carrez car 1) ils s’opposent au monopole de la profession de géomètres-experts et 2) ils prennent des risques incensés.

Que le local soit considéré comme « Carrez » ou pas, peut-on le considérer comme « habitable » ?

Si le local n’est pas complètement enterré, il est utile de vérifier les normes d’habitabilité, de les lister clairement dans un rapport d’expertise, pour que l’acquéreur constate ce qui est POSITIF et NEGATIF. Chacun se faisant alors une idée propre de ce qu’il fera du local. Peut-être ne manque-t-il pas grand chose pour que ce soit « habitable » et en ce cas, une négociation autours d’un rapport objectif permettra de valoriser les m² sans prendre le risque de se retrouver au tribunal. L’idée étant de dire, tout n’est pas noir ou blanc, « habitable » ou « non habitable », mais c’est « exploitable » en acceptant que telle ou telle règle ne soit pas respectée.

C’est d’ailleurs le sens d’un jugement qui a été rendu récemment : Un local a été considéré habitable alors que 100% des règles d’habitabilités n’étaient pas respectées.

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