Définition d’un logement décent

Un logement loué doit être décent pour être conforme à la loi et bénéficier de l’allocation au logement de la sécurité sociale. La Loi sur les rapports locatifs et le Décret relatif aux caractéristiques du logement décent définissent les critères d’habitabilité minimum d’un logement mis en location. Si un des critères n’est pas respecté, le logement est qualifié de logement « non décent » et il devient impropre à la location. Les recours peuvent être long et nécessiter un procès.

REMARQUE : La définition d’un logement non-décent est différente d’un logement insalubre. Un logement insalubre est non seulement non-décent, il est en plus dangereux. En cas d’insalubrité, les autorités saisies imposent la remise en conformité et/ou le relogement des locataires. Les recours sont donc beaucoup plus rapides car ils font intervenir les autorités compétentes.

Critères de décence

Quelle est la définition d’un logement décent ? Un logement est décent s’il respecte la loi, car la loi définit précisément ce qui doit être et ne pas être.

La Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en son article 6 que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation« .

Les critères de décence sont définis dans le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Parmi ceux-ci, il y a un critère de performance énergétique.

Le Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 précise et corrige les niveaux de performance minimaux à atteindre à compter du 01/01/2025 :
En France métropolitaine, le niveau de performance minimal prévu, correspond :
– à compter du 1er janvier 2025, à la classe F (et non plus G) ;
– à compter du 1er janvier 2028, à la classe E ;
– à compter du 1er janvier 2034, à la classe D.

* La performance énergétique minimale que doit avoir un logement décent est pour l’instant fixée avec un plafond de consommation d’énergie primaire de 450kWh/m2.an jusqu’au 31/12/2024. Ensuite, se référer au décret du 18/08/2023 mentionné ci-dessus.

Audit-réglementaire-obligatoire-en-monopropriété

A la définition qui en est donnée par le Décret relatif aux caractéristiques du logement décent, il faut ajouter les ordonnances du Règlement Sanitaire Départemental (RSD). Comme le précise l’Anil : « Chaque département possède un Règlement sanitaire départemental (RSD). Ce texte permet de prévenir et/ou de résoudre les problèmes d’hygiène et de salubrité auxquels peuvent être confrontés les habitants d’une commune. Les logements doivent respecter les prescriptions du RSD qui sont très proches de celles relatives à la décence et concernent tous les locaux à usage d’habitation.« 

N’hésitez pas à commander une expertise pour tout vérifier et recevoir des conseils adaptés avant qu’un litige apparaisse. Mon rapport d’expertise porte sur environ 50 points de contrôle.

Critères d’insalubrité

Un logement insalubre est non seulement non-décent, il est en plus dangereux.

Les critères d’insalubrité sont définis dans le Code de la Santé Public, Chapitre Ier : Salubrité des immeubles et des agglomérations : (Articles L1331-1 à L1331-24).

En Île-de-France, en moyenne chaque année, il y a 5000 signalements et 1000 procédures d’insalubrité ouvertes.

Parmi les critères liés à l’assainissement et le traitement des eaux usées, il y a les des critères plus généraux qui concernent particulièrement la santé des occupants :

Tout local (…) qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2 rend un local insalubre. Les décrets pris en application de l’article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L. 1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité.

Article L1331-22

Aussi, l’Article L511-2 du Code de la Construction et de l’Habitation ajoute : « La police (…) a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes :

• Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;
• Le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation ;
• L’entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;
• L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique.« 

Article L511-2

Recours du locataire

Si le logement n’est pas décent, le locataire dispose de recours. Un premier réflexe consiste à m’appeler pour réaliser une expertise. Je vous assiste alors non seulement dans la définition du problème, mais aussi dans se reconnaissance. Mais attention : Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Recours du locataire, en quatre étapes

Première étape du recours :

1. Définir clairement le ou les critères de décence non respectés. Je peux évidemment intervenir ici pour établir une attestation.
   • En cas de non-décence, je vous accompagne vers la deuxième étape qui reste une procédure civile, et tout d’abord amiable.
   • S’il s’agit d’un cas d’insalubrité avéré, lorsque je démontre que la situation pose un problème sanitaire ou un danger, mon intervention va accélérer les choses. Car il est possible, avec un rapport d’expertise réalisé à propos, d’imposer l’application immédiate de la Loi. Car l’article L1331-24 du Code de la Santé Public précise que « Les situations d’insalubrité indiquées (…) font l’objet des mesures de police…« .

En cas d’insalubrité avérée, l’article L511-11 clarifie rapidement la situation :

« L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe… » les travaux nécessaires.

Article L511-11

Dans un cas d’insalubrité, les travaux deviennent donc obligatoires et un délai est fixé par les autorités. Le locataire est relogé pendant les travaux.

S’il s’agit d’un cas de non-décence, il faut passer à l’étape deux.

Deuxième étape du recours :

2. Mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. Mon rapport sera judicieusement joint au courrier.

Troisième étape du recours :

3. Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut faire appel à la commission départementale de conciliation.

Quatrième étape du recours :

4. Si le problème persiste, il faudra saisir le greffe du tribunal. Selon l’évaluation du montant des travaux nécessaires, vous pouvez utiliser la procédure gratuite d’injonction de faire en utilisant ce lien pour la saisie du tribunal judiciaire pour un litige inférieur à 10.000 €, ou ce lien pour saisir un commissaire de justice pour un litige supérieur à 10.000 €.

Dans tous les cas, l’intervention d’un expert et d’un avocat n’est pas obligatoire. Evidemment, s’il vous est difficile de démontrer la présence d’un critère de non-décence, il vaut mieux demander une expertise privée. Vu la complexité et la longueur des démarches, il est prudent de se faire accompagner. N’hésitez pas à m’appeler pour que je vous conseille.

Recours du propriétaire

Si le locataire et/ou des services de l’Etat ont constaté que le logement n’est plus décent, voir insalubre, le propriétaire n’a d’autre choix que de réaliser des travaux. Pour cela, il lui faudra déterminer la nature des travaux à réaliser pour les chiffrer à moindre coût. C’est aussi une de mes missions en tant qu’expert : Définir l’origine d’un problème et les solutions idéales.

Recours du propriétaire pour agir vite et bien

Aussi, en cas de litige, je détermine l’origine du désordre (vétusté, malfaçon, mauvais usage…), les responsabilités (propriétaire ou locataire ?) et je prescris des solutions. En constatant mon intervention immédiate, le locataire est rassuré de voir que ses inquiétudes sont prises en compte, et que les prescriptions de travaux seront pour son bien.

Souvent, j’interviens pour comprendre pourquoi un locataire déclare avoir des problèmes d’humidité alors que le propriétaire affirme qu’il n’y en avait pas avant la mise en location. Mon intervention permet toujours de rétablir le dialogue, et de trouver des solutions à l’amiable qui satisfont les deux parties.

Dans tous les cas, ma prestation ne consistera pas à prescrire une remise à neuf du logement. La mission consiste à proposer les travaux les plus rentables pour remédier rapidement à la situation de non-décence. Si le propriétaire souhaite bénéficier d’un audit plus complet pour améliorer aussi d’autres éléments de performance ou de confort, je serais évidemment à son écoute.