Audit de performance énergétique

Pourquoi réaliser un audit de performance énergétique ?

L’audit peut être réalisé soit pour respecter une obligation réglementaire, soit pour bénéficier d’aides à la rénovation, soit volontairement pour s’informer correctement et faire des choix de travaux judicieux. Nous n’avons pas tous le même mode de vie, les mêmes habitudes, ni les mêmes goûts. L’audit est l’occasion d’adapter les prescriptions de travaux aux préférences de chacun.

Quel type d’audit dois-je réaliser ?

Vous l’avez compris, il y a 3 types d’audit en plus du diagnostic DPE :

1. L’audit réglementaire avant vente, est imposé par l’Etat pour vendre un logement mal classé
2. L’audit RGE avant travaux, est imposé par l’Anah pour obtenir des aides MaPrimeRénov’
3. L’audit énergétique volontaire, est non réglementé et n’a d’autre intérêt que d’être plus précis
4. Le DPE est obligatoire dans tous les cas, pour connaître l’existant et projeter des travaux simples

Pour choisir, il suffit de déterminer vos besoins.

• Vous souhaitez VENDRE un logement classé E, F ou G…
  • Un audit réglementaire avant vente est obligatoire
• Vous souhaitez rénover votre logement, tout en bénéficiant des aides de l’Anah et de son programme MaPrimeRénov’…
  • Un audit énergétique RGE est réclamé par l’Anah.
• Vous souhaitez rénover votre logement, sans aucune aide financière, mais en maîtrisant le résultat à l’avance…
  • Commandez un audit volontaire, avec des mesures précises comme l’infiltrométrie et la thermographie.
• Vous souhaitez louer un logement non décent car il consomme plus que 450 kWh/m² par an en énergie finale…
  • En vous basant sur le premier DPE, vous réalisez les travaux, puis vous commanderez un second DPE forcément mieux classé.

1. L’audit réglementaire avant vente

Comme son nom l’indique, l’audit réglementaire avant vente est rendu obligatoire par la Loi avant toute mise en vente de « passoires thermiques ». Voyez la 3ème colonne du tableau ci-dessous.

Très clairement, si vous mettez en vente une maison dont le DPE a un classement en F ou en G, vous devez commander en plus un audit réglementaire. L’audit énergétique réglementaire sera remis aux candidats acquéreurs dès la première visite du bien, puis être joint à la promesse de vente.

MON CONSEIL : Commandez l’option « Audit réglementaire » au diagnostiqueur que vous choisirez pour réaliser le DPE. Ainsi, alors qu’il sera encore sur place, s’il découvre que le logement est classé F ou G, il pourra poursuivre immédiatement sa mission en réalisant l’audit.

ATTENTION : Tous les diagnostiqueurs ne sont pas habilités à réaliser l’audit. Une formation complémentaire est nécessaire. Pour faire une économie de temps et d’argent, choisissez dès le départ un diagnostiqueur qui est aussi auditeur en vérifiant que son nom figure sur la liste officielle des auditeurs.

La réalisation des travaux recommandés n’est pas obligatoire pour conclure la vente car l’objectif est d’informer l’acheteur, afin qu’il intègre ces travaux dans son projet d’achat.

L’audit donne une idée des travaux nécessaires pour conduire une rénovation plus performante, soit par étape, soit en une rénovation globale permettant d’atteindre directement la classe B du DPE. Le type d’audit à réaliser dépend de savoir si vous êtes en maison individuelle ou en logement collectif. Comprenez que cet audit est loin d’être idéal, qu’il n’est qu’une incitation à passer à l’acte, mais pas une feuille de route suffisamment précise pour orchestrer des travaux efficients. Pour approfondir ce sujet, je vous conseille l’article « Faut-il rénover tous les logements ? » qui explique bien pourquoi ce audit a été mis en place, pour tenter de massifier les rénovations à l’échelle nationale, mais qu’il n’apporte pas grand chose aux propriétaires soucieux d’améliorer leur logement.

Obligation d’audit réglementaire en monopropriété

La loi sur l’énergie et le climat, complétée par le Décret du 11/01/2021 définissant la performance énergétique comme critère de décence, met en place un plan d’actions s’étalant de 2021 à 2028 pour la rénovation énergétique des logements. Que faut-il en retenir ?

* Depuis le début de l’année 2023, il est impossible de signer un bail d’habitation si le logement (maison ou appartement) a une consommation qui dépasse 450 kWh/m² par an en énergie finale.

Pour approfondir le sujet, vous pouvez télécharger sur ce lien un exemple d’audit énergétique réglementaire.

L’obligation d’audit réglementaire en copropriété est remplacée par le DPE collectif

Entre 2012 et 2016, les copropriétés pourvues d’un chauffage collectif ont eu l’obligation de réaliser un audit énergétique. Aujourd’hui, l’audit énergétique en copropriété n’est plus obligatoire. A la place, un DPE collectif est progressivement rendu obligatoire, selon le nombre de lots :

• 01/01/2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
• 01/01/2025 pour les copropriétés de plus de 50 lots,
• 01/01/2026 pour toutes les copropriétés.

Evidemment, si l’audit n’est plus obligatoire, il n’en reste pas moins utile, tant en cas de chauffage individuel que collectif. D’ailleurs, si la résidence collective se lance dans un projet de rénovation globale, financé par l’aide de l’Anah (MaPrimeRénov’ Copropriétés), elle doit obligatoirement faire réaliser une étude thermique car les travaux programmés doivent garantir un gain d’au moins 35% sur la consommation d’énergie.

2. Un audit avant travaux aidés, l’audit énergétique RGE

L’audit énergétique RGE est réclamé par l’Anah et son programme MaPrimeRénov’ pour rechercher les aides financières de l’Etat. Il ne peut être réalisé que par des auditeurs ayant une qualification RGE (Reconnu Grenelle de l’Environnement).

L’audit RGE concerne les logements individuels (maison ou partie privative d’un bâtiment collectif) en résidence principale (vous l’occupez au moins 8 mois par an), dont la construction est achevée depuis au moins quinze ans. Il n’intéresse généralement que les foyers aux revenus modestes (35% d’aide) ou très modeste (50% d’aide) car les ménages aux revenus supérieurs aux seuils ne peuvent bénéficier que d’une seule aide allégée (3.500 € uniquement pour une rénovation globale). Sachant que les entreprises RGE qui interviennent sur un dossier bénéficiant d’aides sont toujours plus chères, de nombreuses personnes préfèrent négocier leurs travaux en direct sans subir la lourdeur de l’administration. Et on les comprend.

Pour obtenir les aides de l’Anah, les objectifs diffèrent selon les revenus :

Les foyers aux revenus très modestes et modestes ont pour objectif d’économiser au moins 35% d’énergie grâce aux travaux. Et ils peuvent obtenir une aide supplémentaire (1.500 €) si les travaux font passer le logement de G ou F à au moins E ; et encore si le logement atteint la performance énergétique B ou A.

Les autres foyers aux revenus intermédiaires ou supérieurs doivent obtenir un gain de 55% avec une rénovation globale. L’aide supplémentaire est plafonnée respectivement à 1.000 et 500 €.

Dans tous les cas, les rénovations ne doivent pas amener la construction à augmenter la production de gaz à effet de serre (GES).

3. Un audit énergétique volontaire, à la carte, non réglementé

La réglementation impose un cadre, relativement simple, donc pas complet. Les idées de base sont bonnes, mais il y a, selon moi, des lacunes.

Les lacunes de la réglementation

Je rappelle tout d’abord que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est réalisé avec une formule mathématique (moteur de calcul) qui ne permet pas de modifier les usages. Vous le savez, comme une voiture ne consomme rien quand elle est éteinte, une maison inoccupée ne consomme rien non plus. La consommation dépend donc tout à la fois de la performance de la maison, et de l’usage qui en est fait. Evidemment, plus la maison est isolée, moins elle consomme. Mais si j’en profite pour chauffer davantage, alors la consommation ne va pas diminuer. C’est exactement ce qui a été remarqué dans une étude anglaise sur la consommation des logements suite à des rénovations : les occupants ont majoritairement choisis d’améliorer leur confort en chauffant d’avantage et résultat… la consommation du pays n’a pas diminué.

L’audit réglementaire est comme le DPE, il ne prend donc pas en compte l’usage qui est fait des équipements. Si un propriétaire souhaite savoir quelle incidence aura la diminution de sa consigne de chauffage ou une diminution de la température de l’eau chaude sanitaire… il ne pourra pas le savoir. Car la consommations « réglementaires » est aussi une consommation « conventionnelle », c’est à dire établi sur la base d’usages prédéfinis d’une famille modèle dont le nombre d’occupant dépend de la surface du logement. Si vous n’êtes pas une famille modèle, alors il y a peu de chance que la consommation affichée corresponde à votre consommation réelle. De fait, l’audit réglementaire va afficher une projection de ce que sera la performance du logement après travaux, mais ne vous dira pas ce que vous, personnellement, vous consommerez alors.

Ce qu’il est possible de faire

Il est possible de réaliser un audit de performance énergétique avec un moteur de calcul qui prennent en compte le comportement des occupants (frileux ou pas, dors avec la fenêtre ouverte ou fermée, prend des douches ou des bains, part souvent en vacances ou pas…). Une étude du programme PACTE a été réalisée en 2014 pour comparer les logiciels d’audit. Elle date un peu, mais montre bien la difficulté qu’il y a à obtenir un résultat mathématique conforme aux relevés de consommation.

MON POINT DE VUE : C’est un exercice extrêmement difficile et chronophage que de chercher à déterminer mathématiquement l’incidence d’un comportement particulier sur la consommation globale d’un logement. Et à quoi bon ? Cela va-t-il réellement changer quelque chose dans vos choix de travaux ? Je n’y suis pas favorable, car il existe un moyen bien plus simple de satisfaire son envie de savoir ce que sera sa future consommation après rénovation. A partir d’un audit simplifié (audit réglementaire), on détermine le gain apporté par la rénovation du bâti. Ensuite, on se positionne personnellement, sans calcul, mais le plus honnêtement possible sur une échelle comparative : « Par rapport au DPE de départ, est-ce que je consomme actuellement plus ou moins ? Après rénovation, ai-je l’intention de continuer à surveiller ma consommation drastiquement ou vais-je en profiter pour améliorer mon confort en chauffant toutes les pièces davantage ? » Cette analyse personnelle de votre comportement devrait vous permettre de déterminer quelle sera approximativement votre consommation d’énergie après rénovation.

Gagnons du temps sur l’étude thermique théorique, et passons aux choses sérieuses : l’expertise du bâtiment.

L’expertise du bâtiment, que je réalise depuis 2008, met en valeur l’ensemble des points névralgiques de votre construction. Elle prend en compte toutes les pathologies existantes, et pas seulement celles liées à la performance énergétique. Car vous savez combien il est important de commencer par régler les problèmes d’humidité ou de fissuration, avant de cacher tout cela derrière un doublage. L’expertise des problèmes d’humidité prend du temps, mais elle est extrêmement importante.

Ensuite, avant de proposer d’ajouter des isolants, il faut analyser ce que vaut réellement l’existant. Pour cela, il y a deux outils :

1. Le test d’infiltrométrie, avec une porte soufflante, quantifie les fuites d’air anormales qui pénètre à l’intérieur du logement. Cette technique permet à elle seule de déterminer l’origine de ce qui représente environ 10% de la consommation d’énergie. Si la construction est littéralement une « passoire thermique » pleine de trous, il faudra alors vous prescrire des travaux spécifique pour isoler correctement. Chacun comprend bien qu’une fenêtre peut être très performante, mais ne servir à rien si elle reste constamment ouverte ! De même, des isolants très performant sont peu efficaces s’ils sont traversés par des courants d’air permanents.
2. La thermographie infrarouge (réalisée avec une caméra thermique de qualité et par un thermographe formé à cela), met en valeur tous les défauts d’isolation de l’existant : les isolants oubliés ou qui ont bougé dans les rampants, les ponts thermiques… Tout cela doit faire l’objet de préconisations de travaux spécifiques.

Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) bien réalisé

Le diagnostic de performance énergétique utilise un moteur de calcul (3CL) qui a été fortement critiqué. Mais soyons certain qu’aucun modèle de calcul n’est parfait. Que faut-il donc penser du DPE ?

RIEN N’EST PARFAIT : Tout logiciel d’étude thermique réalise une évaluation de la performance énergétique d’un bâtiment. En aucun cas cette évaluation ne peut être considérée comme parfaitement exacte pour au moins deux raisons : 1) la formule mathématique ne prend jamais en compte tous les paramètres ; 2) une construction est une addition de matériaux et matériels dont les caractéristiques ne sont ni homogènes, ni stables dans le temps. Il est donc impossible de déterminer et encore moins prédire ce que sera la performance d’une construction.

Le DPE détermine la performance d’un logement en simulant son utilisation par une famille type. Ainsi, toutes les constructions étant exploitées de la même manière (même nombre de litres d’eau chaude, mêmes périodes de vacances, mêmes consignes de chauffe…), elles deviennent facilement comparables.

C’est ce que fait l’Etat : il compare les logements et établit des règles pour amener la nation à respecter les engagements des différents grenelles de l’environnement. Par exemple, il est maintenant interdit de louer un logement non décent qui consomme plus que 450 kWh/m².an. Alors que faut-il faire en ce cas ?

Pour louer, il n’y a pas d’obligation à réaliser un « audit réglementaire ». Il est donc logique d’utiliser le DPE. Je recommande tout simplement d’en réaliser deux : 1 avant travaux avec différentes simulations, puis 1 après pour valider la nouvelle configuration.

Remarque importante pour ne pas être surpris : Le DPE ne reflète pas la consommation de votre famille et n’est pas du tout comparable à un relevé du compteur. Il permet uniquement d’établir une comparaison entre divers logements similaires.

Puisque le DPE attribue une note de performance à un logement, il peut être utilement exploité pour déterminer l’impact de travaux de rénovation. Il suffit donc tout simplement de réaliser un DPE avant travaux, puis d’en réaliser un second pour prédire l’impact de nouveaux isolants ou d’une nouvelle chaudière…

Que doit contenir un audit énergétique ?

L’audit de performance énergétique contient au moins deux volets :

• Une étude thermique la plus précise possible (donc bien faite) ;
• Un sondage du ressenti et des préférences des occupants (seulement l’audit RGE) ;
• Une prescription de plusieurs solutions d’amélioration, en présentant les gains envisageables.

Qui peut réaliser l’audit ?

D’une manière générale, l’audit énergétique doit forcément être réalisé par un professionnel qualifié, qui n’a aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui. L’auditeur doit avoir une assurance qui couvre les conséquences d’un engagement de sa responsabilité professionnelle (vous pouvez télécharger mon attestation d’assurance en cliquant sur le lien).

Si l’auditeur est un expert compétent, si vous souhaitez qu’il vous prescrive des travaux appropriés pour non seulement améliorer la performance du logement mais aussi réaliser une restauration efficace et pérenne alors il vaut qu’il dispose d’une assurance décennale.

Audit énergétique réglementaire ou RGE, en monopropriété

Vous pouvez choisir un auditeur parmi les trois formes juridiques suivantes :

• Un bureau d’études qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911) ;
• Une entreprises certifiées « RGE offre globale » ;
• Un diagnostiqueur immobilier certifiés (attestation délivrée par un organisme de certification, obligatoirement jointe à l’audit).

Audit énergétique RGE, avant travaux aidés, en copropriété

Vous pouvez choisir un auditeur parmi les deux formes juridiques suivantes si vous recherchez des aides financières :

• Un bureau d’études « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905) ;
• Un architecte inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation spécifique.

Audit énergétique volontaire

Vous pouvez choisir l’auditeur à votre convenance si vous n’entrez pas dans un cadre réglementaire (vous ne louez pas et ne vendez pas immédiatement) ou si vous ne recherchez pas d’aides financières (vous êtes certain d’être au dessus des plafonds de ressources). Ce qui compte, c’est que cet auditeur ait suffisamment d’outils pour sonder le bâtiment correctement et suffisamment de temps à vous consacrer pour comprendre vos besoins et vos préférences.

Combien coûte un audit ?

Il n’est pas possible de déterminer le coût d’un audit, car cela dépendra de type choisi. Mais mon conseil est claire : Ce n’est pas le coût de l’audit qui est déterminant, c’est le temps que vous consacrera l’auditeur, et sa capacité à prendre en compte toutes les particularités de votre construction, y compris les pathologies. Le choix du logiciel de simulation est aussi déterminant.

Commander un audit de performance énergétique

Avant de passer commande, avez-vous déterminé votre besoin ?

• Si vous avez décidé de vendre et que votre logement est classé en G ou F, c’est le diagnostiqueur qui a réalisé le DPE qui est le mieux placé pour réaliser l’audit réglementaire, car il sera réalisé aussi avec le moteur de calcul du DPE (3CL).
• Si vous avez décidé de rénover tout en bénéficiant des aides de l’Anah, les nouvelles règles imposent maintenant d’utiliser aussi le mauvais simulateur 3CL du DPE. Cependant, en cherchant un auditeur qualifié RGE, vous pourrez demander en plus une simulation avec le moteur de calcul ThCEex. Le résultat est vraiment meilleur et permet de déterminer les déperditions d’énergie pièce par pièce dans le logement. C’est ainsi qu’on peut dimensionner correctement une installation de chauffage.
• Si vous n’avez pas droit aux aides de l’Anah, mais que voulez bien connaître votre maison, déterminer correctement les priorités et corriger proprement les défauts, alors je suis à votre service. Appelez-moi !