Assistance à livraison d’une construction en VEFA

La livraison est un moment particulièrement important pour tous les propriétaires. C’est aussi une période relativement stressante car chacun redoute les malfaçons et les non-conformités. De plus, de nombreux promoteurs mettent la pression sur les particuliers pour les obliger à réceptionner sans réserve. Dans quelle mesure doit-on se faire assister par un expert du bâtiment ? Faisons le point ensemble sur l’assistance à livraison d’une construction neuve en VEFA.

Assistance technique de votre expert à chaque étape

En VEFA, le futur propriétaire recevra des appels de fond à chaque stade d’avancement des travaux. Voici les étapes à prévoir et les montants maximum demandés par le promoteur :

• 35% – Achèvement des fondations
• 70% – Mise hors d’eau
• 95% – Achèvement des travaux
• 100% – Livraison (transfert de propriété)

A chaque appel de fond, le maître d’ouvrage peut demander à visiter le chantier. Il pourra alors vérifier l’état d’avancement et s’assurer que le chantier correspond aux attentes. Vous comprenez évidemment pourquoi vous devriez vous faire accompagner par un expert indépendant. C’est tout particulièrement important aux étapes suivantes :

• La « visite cloison » : Moment où les cloisons sont posées. Cela détermine les volumes et surtout les surfaces de chacune des pièces du logement. C’est le moment de vérifier au laser que les surfaces correspondent au plan contractuel et que les équipements sont positionnés aux bons endroits. L’expert fera des dizaines de contrôles qui vous rassureront et permettront de renégocier certains points mal conçus.
• La « pré-livraison » : C’est le moment idéal pour rappeler vos exigences personnelles, vérifier que vos choix d’habillages (carrelage, parquet, peintures…) ont été respectés. En listant correctement toutes les anomalies, vous gagnerez du temps pour la livraison.
• La « livraison » : C’est la dernière étape, la plus importante, celle qui permet d’entrer dans les lieux. La livraison est effectuée lorsque le logement est achevé, lorsqu’il est alimenté en eau, gaz et électricité. Les communs aussi seront équipés pour être fonctionnels (portes, escaliers, ascenseur, éclairage…).

Contrôle du logement à la livraison

La réception du logement doit toujours être précédée d’un état des lieux contradictoire, y compris des annexes et des communs. Car il n’y a pas que l’intérieur du logement à contrôler. Il faut prévoir aussi la vérification des extérieurs et des communs. Il faut donc prévoir du temps pour réaliser l’état des lieux et de contrôle de la conformité au contrat initial.

A savoir : Très souvent la livraison des parties communes est étalée sur plusieurs jours. Si vous souhaitez être assisté, sachez que chaque déplacement de l’expert est facturée.

Qu’est-ce qu’une « non conformité » ?

Les éléments livrés seront considérés comme non conformes s’ils ne correspondent pas à ce qui a été commandé dans le contrat VEFA. Il faudra alors envisager soit un refus de réception, soit une réception avec réserves (voir paragraphe suivant).

Seul bémol, il est généralement mentionné au contrat que le promoteur peut adapter les plans en cours de chantier pour résoudre des problématiques techniques. On voit par exemple parfois apparaître des poteaux, des coffres ou des soffites dans les angles pour y faire passer des canalisations dans l’appartement. L’avis et l’assistance de votre expert sera alors d’un grand secours pour démontrer le préjudice et surtout que l’élément ajouté (coffre, poteau, poutre…) aurait pu et aurait du être prévus sur les plans contractuels.

Avantage encore à l’expert : Il n’appartient pas au promoteur de juger du bien fondé des réserves. L’expert pourra discerner si d’autres solutions sont envisageables et comment il est possible de masquer les verrues.

Solutions à envisager à la livraison d’une VEFA

Signature du PV de livraison

A la livraison, l’acquéreur va remplir et signer un « PV de livraison« , payer le solde de 5%, et prendre possession des clefs du logement, des annexes et des communs. Comme expliqué précédemment, la signature est précédée d’un état des lieux contradictoire.

Définition : Le PV de livraison est un acte juridique qui officialise la fin des travaux et la remise des clés à son propriétaire. Sa signature entraîne le transfert de propriété du bien achevé au client (article 1604 du Code civil). 

Elle ne peut intervenir qu’une fois le logement terminé, à savoir lorsqu’il est alimenté en eau, en gaz, en électricité et lorsque tous les éléments d’équipement indispensables à son utilisation sont installés, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution (Code de la construction et de l’habitation – CCH) et à l’exception des défauts mineurs qui seront mentionnés dans les réserves.

Attention : Il ne faut pas confondre « PV de réception » et « PV de livraison« . Le PV de réception est un acte qui lie le promoteur avec le constructeur. Le PV de livraison est un acte qui lie le promoteur avec l’acquéreur.

L’acquéreur a plusieurs solutions à envisager :

• Refus de réception
  • Le refus de réception sera envisagé s’il est démontré par l’expert qu’il y a une impropriété à destination. Autrement dit, le logement ne sera pas accepté s’il n’est pas habitable en l’état selon le Code de la construction.
• Réception avec réserves
  • En présence de réserves quant à la conformité du logement par rapport à l’acte de vente, les 5 % restants peuvent être versé à titre de garantie auprès de la caisse des dépôts et consignations en utilisant le service en ligne.
• Réception sans réserves
  • En l’absence de réserve quant à la conformité du logement par rapport à l’acte de vente, les 5 % restants sont versés à la livraison du logement.

Définition d’une réserve : Une réserve est une restriction apportée sur la bonne exécution des travaux en conformité avec le contrat conclu entre l’acquéreur et le promoteur. Elle peut porter sur :

• Des malfaçons
  • Impropriété à destination
  • Mauvaises réalisations par rapport aux règles de l’art
  • Désordres apparents
• Des non façons
  • Travaux non terminés
  • Travaux non réalisés
• Des essais non réalisés
  • Absence d’essai d’un équipement après la mise en service

Assistance de votre expert à la livraison d’une construction neuve en VEFA

L’expert est là pour repérer les défauts techniques, éviter les oublis, et vous soutenir moralement. Par exemple, il pourra vous conseiller de négocier des échanges à l’amiable (une réserve contre un avantage autre) car cette solution permet souvent de gagner du temps et est souvent très satisfaisante. En cas de besoin, le rapport qu’il rédigera permettra à votre avocat de construire un recours.

Le promoteur met souvent en avant la contrainte technique pour justifier certains écarts (soffites, hauteurs sous plafonds, déplacements de radiateurs, etc…). C’est là qu’intervient l’expert pour donner son avis et parfois clarifier la situation (mettre en évidence une non conformité, incohérence ou abus de la part du promoteur).

Dans tous les cas, l’expert est votre meilleur allié pour vous aider à rédiger vos réserves sur le PV de réception.

Le prix de l’assistance dépendra de la complexité du dossier et du nombre de visites envisagées. Le devis sera donc proposé après analyse des plans, notice de vente, et TMA (travaux modificatifs acquéreur).