Diagnostic Technique Global (DTG)

Le DTG est un diagnostic réglementaire obligatoire

Le DTG est un diagnostic réglementaire qui a été rendu obligatoire pour transformer une monopropriété de plus de 10 ans en copropriété. Et, sur décision à la majorité simple de l’assemblée, ce DTG peut judicieusement être réalisé pour faire un point sur l’état technique et juridique des copropriétés existantes.

Pourquoi faut-il réaliser un DTG d’un copropriété ?

Commander un DTG avant la mise en copropriété

Les futurs copropriétaires doivent avoir une idée des frais qui les attendent. Une copropriété, comme tout bien immobilier, doit prévoir un budget pour payer les frais d’entretien courant, mais pas seulement. Il faut prévoir des travaux de rénovation pour lutter contre le vieillissement naturel de l’immeuble ; il faut peut-être envisager une amélioration de la performance énergétique ; et il faut souvent prévoir des frais pour se mettre en conformité avec certaines réglementations. Le DTG de mise en copropriété a se rôle là : faire la liste des éléments dégradés, non conformes, voir dangereux.

Commander un DTG d’une copropriété existante

Parce qu’un bâtiment vieilli naturellement et inexorablement, un bien immobilier doit être entretenu pour être préservé. Parce que la réglementation et les usages changent avec le temps, il est logique de prévoir des travaux de rénovation dans n’importe quelle copropriété.

Les événements meurtriers récents (Lille, Marseille, Paris…) en sont la triste démonstration. Il faut surveiller le bâti et l’entretenir régulièrement.

Le DTG permet d’établir un prévisionnel des travaux en tenant compte des priorités liées à la sécurisation des biens et des personnes. Aussi, vu le coût des travaux, les copropriétaires apprécieront de ne pas faire n’importe quoi et n’importe quand. Ils éviteront d’investir dans des options peu efficaces en oubliant les priorités. Cela évite aussi de se faire arnaquer par des entreprises parfois peu scrupuleuses.

Quel est le contenu d’un DTG réglementaire ?

Ce qui la loi impose

Le DTG est un diagnostic réglementaire dans le cadre de l’application de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 – modifiée par l’Article L731-1 et suivant du Code de la construction, créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 58 (V) et réglementé par l’Article D731-1 et suivants créés par Décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016.

Vous pouvez retrouver toutes les explications sur le site internet de l’Etat : demarches.interieur.gouv.fr.

Le DTG doit comporter les informations suivantes :

• Analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble
• État technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction
• Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
• Diagnostic de performance énergétique de l’immeuble
• Évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaire à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie. Cette évaluation doit notamment préciser les travaux qui doivent être menés dans les 10 prochaines années.

Le contenu du DTG doit être présenté à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de ce document ou sa révision.

Ce qui est évidemment aussi nécessaire

Le DTG que je remets inclut aussi des informations concernant la réglementation en vigueur :

• Comment les surfaces doivent-elles être mesurées en copropriété
• Quels sont les critères d’habitabilité ?
• Quels sont les critères de décence ?
• Quelles sont les règles de stationnement ?
• Que dit la loi concernant la gestion des ordures ménagères ?
• Selon la nature de l’immeuble et son âge, quelles sont les règles de sécurité incendie qui s’appliquent ?
• Quelles consignes de sécurité faut-il afficher ?
• Quels dispositifs de sécurité doivent avoir les ascenseurs ?
• Quels types de pollutions faut-il rechercher et éliminer ?
• Faut-il rendre la copropriété accessible ?
• Quels sont les servitudes et droits de passage à respecter ?
• La copropriété est-elle soumise à des contraintes liées au bruit d’infrastructures ?
• …

Exemple de pathologies rencontrées

Qui réalise un DTG ?

La Loi impose que le diagnostiqueur ait certaines compétences :

En me confiant la réalisation de votre DTG, vous aurez l’avantage d’obtenir un document qui répond à la réglementation. Il doit effectivement être réalisé de manière indépendante et par quelqu’un disposant de compétences et diplômes fixés réglementairement. Voir l’Article D731-1 du CIDD de la construction, créé par Décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016, qui impose que la personne ait des compétences sur :

• Les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
• Les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
• Les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
• La thermique des bâtiments, les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique avec leurs impacts potentiels, notamment acoustiques ;
• La terminologie technique et juridique du bâtiment, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
• Les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ;
• La gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires ;
• Les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Il y aussi d’autres conditions fixées par le Décret :

• Disposer d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement postsecondaire d’une durée minimale de trois ans ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment ;
• Avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle mentionnant expressément le DTG ;
• Attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic, fournisseurs et autres entreprises intervenant pour ou sur l’immeuble ;
• Ne pratiquer aucune forme de commissionnement à l’égard de la copropriété ;
• Ne recevoir aucun avantage que de soit de la part de fournisseurs et autres entreprises intervenant pour ou sur l’immeuble.

ATTENTION : Certains diagnostiqueur se risquent à réaliser des DTG en utilisant des logiciels préformatés. Comme ils en ont l’habitude, ils espèrent que le logiciel fournira un résultat automatique sans qu’ils aient à connaître eux-mêmes toutes les réglementations (Droit au logement, Code de la construction, Règlementation thermique, Code de la santé publique, Règlement sanitaire départemental, Droit à la mobilité…). A ma connaissance, les comptes-rendus ne sont pas conformes à la réglementation car ils ne répondent pas à l’ensemble des problématiques posées par la gestion d’une copropriété.

Quel est le coût d’un DTG ?

Evidemment, le coût du DTG dépend de la taille de la copropriété et de la nécessité ou non de réaliser un DPE à l’immeuble ou un AUDIT. Généralement, le coût d’un DTG varie entre 1500 et 2000 €TTC selon le nombre de bâtiments et le nombre de lots. Contactez-moi pour obtenir un devis.

Cependant, il faudrait se demander quel est le coût d’une absence de DTG ?! Car le DTG est un outil indispensable pour repérer les dangers graves et plus ou moins immédiats. C’est le cas pour ce qui est du contrôle des éléments structurels, de l’installation électrique comme des règles de sécurité incendie… Le DTG permet aussi de résoudre bon nombre de conflits concernant le choix des orientations à prendre. Les gains apportés par le DTG dépassent largement son coût.

Commander un DTG de copropriété

Après la réalisation de votre devis de DTG, nous dresserons ensemble un bilan des diagnostics déjà existants. Nous déterminerons ainsi ce qui reste à programmer. Autrement dit, je ferais tout pour vous faire réaliser un maximum d’économies et définir un plan d’action commun.

Le DTG est l’occasion de rencontrer les copropriétaires investis pour gérer la copropriété. Je me rends très disponible pour répondre à toutes leurs questions techniques…

Idéalement, le DTG devrait être réalisé en même temps que le DPE à l’immeuble. Je vous ferais aussi un offre en ce sens.