Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

DPE et Politique du Logement

Un DPE pour informer l’acquéreur

Comment lire l’étiquette de performance énergétique ?

Le DPE prend en compte la majorité des usages de la construction :

• Chauffage
• Refroidissement
• Production d’eau chaude sanitaire
• Eclairage
• Auxiliaires (moteurs…)

Le diagnostic de performance énergétique est opposable

Les informations contenue dans le DPE sont devenues opposables depuis juillet 2022. Qu’est-ce à dire ? Cela signifie tout d’abord que ce diagnostic contient des informations utiles pour les acquéreurs, et qu’ils peuvent s’en servir pour choisir et négocier leur futur acquisition. Cela veut dire aussi que l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur s’il constate que le contenu du DPE est erroné et qu’il a donc été trompé sur la qualité du bien.

Avec le nouveau DPE, qui sera désormais opposable juridiquement, c’est aussi toute la chaîne du logement et de la rénovation qui sera mieux informée et mieux responsabilisée, des diagnostiqueurs aux agents immobiliers, en passant par les notaires, les syndics de copropriétés et les Français eux-mêmes.

Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique et solidaire

Tous les acteurs sont donc effectivement responsabilisés en ce qu’ils doivent veiller à l’exactitude des informations transmises à l’acheteur.

• AVANT : Le propriétaire doit veiller à fournir au diagnostiqueur toutes les informations nécessaires à l’établissement d’un bon diagnostic.
• PENDANT : Le diagnostiqueur doit être attentif à réaliser des mesures exactes pour rendre un rapport le plus précis possible.
• APRÈS : Les agents immobiliers et notaires doivent vérifier que les informations sont correctement transmises aux acheteurs.

Quel signifie « opposable » ?

Cela signifie qu’un vendeur, bailleur ou agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle envers son acquéreur ou locataire sur la performance énergétique du bien qu’il vend ou loue.

Tout cela signifie qu’il est très important que le diagnostic de performance énergétique soit le plus fiable possible. D’où la nécessité pour le donneur d’ordre de veiller à communiquer un maximum d’informations sur son logement.

Toutes les pages du rapport de DPE sont importantes

Le DPE peut contenir une dizaine de pages. Elles sont toutes importantes car elles décrivent le logement et sa performance. Voici donc ci-dessous un descriptif de ce qu’il faut s’attendre à trouver dans un DPE :

Je vous encourage à bien lire toutes les pages du rapport et à ne pas hésiter à rappeler le diagnostiqueur en cas de doute sur le contenu. Si vous ne comprenez pas certains passages, vous pouvez aussi consulter le guide Comprendre mon DPE établi par le ministère. D’autant que le DPE est valide pendant 10 ans ; autant bien le comprendre pour bien l’utiliser.

Un DPE pour inciter à rénover

A partir du 1er avril 2023, les logements individuels ou en monopropriété, classés F ou G, se voit imposer une obligation supplémentaire au moment de la vente : la réalisation d’un audit énergétique réglementaire. Les classes E et F suivront les années suivantes selon le calendrier suivant :

Le but de l’audit réglementaire est clairement d’inciter les acquéreurs à intégrer les frais de rénovation dans leur budget d’achat. Il apporte des informations complémentaires au DPE pour orienter l’acquéreur dans ses travaux de rénovation.

Un DPE pour protéger les locataires

Comme le diagnostic de performance énergétique est maintenant plus facile à comprendre, fait apparaître le montant théorique des factures et apporte des informations complémentaires très utiles (origine des déperditions thermiques, état de la ventilation et de l’isolation, indicateur de confort d’été, recommandations de travaux et estimations de coûts, etc…), il doit inciter les propriétaires à réaliser des travaux ciblés sur les priorités.

Pour protéger les locataires des logements indignes, non décents, deux mesures ont été prises :

1. Gel des loyers depuis 2022 pour les logements classés F et G
2. Interdiction progressive de louer les passoires énergétiques, selon le calendrier suivant :

ATTENTION : L’interdiction de mise en location de logement consommant plus de 450 kWh/(m².an) se mesure en énergie finale. Cette mesure est différente de celle affichée en première page du DPE. Le DPE affiche prioritairement la consommation d’énergie primaire. Le coefficient de conversion énergie primaire / énergie finale est égal à 2,3 pour l’électricité et 1,0 pour les autres énergies. De fait, pour connaître la quantité d’énergie finale consommée par le logement, il faut se reporter à la page 3 du DPE, et repérer la consommation indiquée en gris et entre parenthèses : xxx kWh é.f. >> Ensuite, il vous faudra diviser vous-même ce chiffre par la surface habitable indiquée page 1 >> Vous obtiendrez alors des kWhef/m².an >> C’est ce chiffre qui ne doit pas dépasser 450 kWh/m².an.

Méthodes de réalisation du DPE

DPE neuf

Un diagnostic de performance énergétique sans calcul

Le DPE neuf est un diagnostic particulier car il ne nécessite par de mesures précises de la construction. Comme tous les DPE, le « DPE neuf » affiche bien la performance énergétique, mais pas en utilisant sa propre méthode de calcul. En fait, le DPE neuf reprend les calculs qui ont été nécessairement réalisés avant la construction, lors de l’étude thermique RT2012 ou l’étude environnementale RE2020.

Juste avant la livraison de la construction, je viens contrôler la prise en compte de la réglementation thermique (RT2012 ou RE2020) par le constructeur. Cette prestation inclue un test d’étanchéité à l’air et un contrôle de la ventilation. Pour cela, je réclame les pièces suivantes (pièces qui feront partie ensuite du Carnet d’information du Logement) :

• Dossier de permis de construire (autorisation, plans côtés)
• Etude thermique
  • au format informatique XML pour la RT2012
  • au format ZIP pour la RE2020
• Factures ou Attestations d’isolation, rupteurs, menuiseries…

Le logiciel utilisé pour éditer le DPE reprend toutes les données contenues dans le fichier informatique transmis par le bureau d’étude thermique. Toutes les données sont alors affichées de la façon mentionnée précédemment.

Un diagnostic qui sert de contrôle

Mon rôle consiste donc à jouer au jeu des 7 différences… Je relève s’il y a des différences entre ce qui a été déclaré au thermicien avant la construction et ce qu’il y a effectivement sur le terrain. En cas d’anomalie, je demande au thermicien de reprendre son étude, ou si besoin, je conseille des solutions au constructeur.

Au final, je délivre 4 documents avec le CiL :

• Le DPE neuf
• Le rapport sur l’étanchéité à l’air
• Le rapport de contrôle de la VMC
• L’attestation de prise en compte de la réglementation thermique

DPE avant vente ou avant location

Un diagnostic qui nécessite des calculs précis

Le DPE vente et location nécessite la réalisation de calculs complexes pour déterminer la performance énergétique du bien. Par conséquent, les mesures prises par le diagnostiqueur doivent être les plus précises possibles. Que doit-il mesurer ?

• Les parois opaques : Sols, Murs, Rampants, Redressements, Plafonds ;
• Les parois vitrées : Portes et fenêtres, selon leur composition, leur orientation et leurs masques ;
• La surface habitable.

Le diagnostiqueur relève ensuite :

• La nature et l’épaisseur de tous les isolants ;
• Le type et la performance des équipements : Chaudière, pompe à chaleur, ballon d’eau chaude, ventilation…
• La présence ou non d’énergies renouvelables.

Comme certains isolants sont bien cachés dans les doublages, le propriétaire est invité à fournir tous les documents qui pourraient justifier de travaux d’isolation (factures, bon de livraison…).

Une consommation conventionnelle

Le but du DPE est d’afficher la performance du logement, pas des occupants. De ce fait, il n’est pas possible de tenir compte du mode de vie de tous les français. Chacun a ses habitudes, ses préférences… Pour comprendre pourquoi le DPE n’affichera jamais la consommation réelle d’une famille, je vous encourage à lire l’article « La méthode de diagnostic de la performance énergétique ».

Ainsi, la méthode de calcul conventionnelle implique deux conclusions :

1. Les DPE de tous les logements sont facilement comparable car ils ne dépendent que de la construction elle-même.
2. La consommation réelle que chacun obtiendra dépendra de l’usage qu’il fera du bien.

DPE collectif

Dans le cadre du projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, le Gouvernement a rendu obligatoire en copropriétés l’élaboration d’un Diagnostic Technique Global (DTG) et d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), tout en invitant la copropriété à provisionner pour les travaux ainsi anticipés. Le but clairement affiché est d’inciter les copropriétés à réfléchir aux travaux d’amélioration énergétique les plus pertinents, en favorisant l’anticipation.

Ce diagnostic global inclut un DPE à l’échelle de la copropriété, qui sera ainsi rendu obligatoire à partir de 2024, pour tous les bâtiments d’habitation collective. Ce DPE « collectif » permet aux copropriétaires qui le souhaitent, d’en retirer facilement un DPE « au lot », qu’ils pourront utiliser s’ils veulent mettre leur bien en location ou en vente.

Je vous recommande de réaliser l’ensemble de ces prestations au plus vite, pour planifier au mieux les frais de rénovation et pour économiser la réalisation inutile de DPE individuels. Appelez-moi pour obtenir un devis sur la Normandie et l’Ile-de-France.

Passer commande d’un DPE