Comment et pourquoi mesurer un logement ?
Qu’est-ce qu’une surface habitable ?
Nous savons tous utiliser un mètre ou un laser pour faire des mesures. Mais pour ce qui est de déterminer la surface habitable d’un logement, il est prudent de prendre les bonnes mesures. De même pour la surface privative Carrez en copropriété. La moindre erreur peut coûter très cher. Vous retrouverez ici des éléments de réflexion pour vous guider et éviter de comptabiliser indûment des surfaces.
Pourquoi faut-il mesurer son logement, sans erreur ?
Quelles sont les différences entre les différentes surfaces ?
Que dit la jurisprudence sur les mesures de surfaces habitables et privatives ?
Quelles sont les autres mesures de surfaces qui peuvent concerner le logement ?
La mesure d’un logement devrait être simple car elle est cadrée par la loi. Mais la jurisprudence démontre qu’il vaut mieux être prudent ! Voici donc trois questions essentielles :
Pourquoi faut-il mesurer son logement, sans se tromper ?
Le code de la construction Article R156-1 établit formellement qu’un logement neuf doit avoir une surface minimum de « 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième« . Le mesurage est donc un des critères qui déterminer de déterminer si un local peut être considéré comme un « logement » ; ce qui a un impact important sur la valeur du bien.
Que ce soit pour vendre ou pour louer un logement, la loi rend obligatoire la mesure précise des surfaces. En cas d’erreur, la loi prévois des sanctions. Par exemple, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 concernant les rapports locatifs prévois que « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté« . De même pour les lots de copropriété, l’article 46 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis protège l’acquéreur en précisant que « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure« .
De quelles surfaces parle-t-on ? De la surface habitable (Shab ou Boutin) et de la surface privative (Carrez).
Logements concernés par la mesure de la surface habitable :
Tous les logements sont concernés par la surface habitable car elle est utilisée pour :
- Etablir la valeur du bien, tant à la vente qu’à la location
- Etablir le diagnostic de performance énergétique « DPE »
- Définir si un local peut être considéré comme un logement décent
Logements concernés par la mesure de la surface privative :
Les logements situés en copropriété sont soumis en plus à la loi dite « Carrez » ; loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.
Cette loi oblige à déterminer la surface privative d’un bien immobilier car elle fixe au statut de la copropriété que « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot« . Cela permet de :
- Evaluer correctement la surface privative
- Distinguer clairement les surfaces privatives des surfaces communes à usage exclusif
Mesurer son logement pour le louer
La mesure d’une maison ou d’un appartement en location doit respecter les prescriptions de la loi Boutin. La surface à louer doit apparaître dès le départ dans l’annonce immobilière. Cela s’impose depuis la loi du 6 juillet 1989 citée précédemment ou nous lisons à l’article 3 : « Le contrat de location précise : (…) 4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation« . A cela s’ajoute l’Arrêté du 21 avril 2022 qui stipule : « Toute annonce émise par un non-professionnel relative à la mise en location d’un logement soumis à doit, quel que soit le support utilisé, indiquer : (…) 8° La surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation« .
Pour avoir le droit de louer un logement, celui-ci doit être considéré comme « décent ». La décence d’un logement est définie par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Ce décret précise entre autres que « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes« .
Quelles sont les différences entre la surface habitable et la surface Carrez ?
Une première différence apparait dans les textes de la loi. Voici un tableau pour les comparer :
La mesure de la surface habitable doit être réalisée dans le respect de l'Article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation :
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.CCH - Art. 46.1
La mesure de la surface privative est réalisée conformément à l'Article 4 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie.
Statut de la copropriété - Art. 4
Globalement, la surface privative inclut plus d’espaces que la surface habitable. Voici un tableau récapitulatif. Mais attention, la jurisprudence implique justement la prudence… car chaque cas est particulier et la compréhension de chaque élément peut évoluer avec le temps.
La surface privative Carrez est mesurée dans les pièces « privée » mentionnée dans l’acte d’achat et le règlement de copropriété. En l’absence de preuve de propriété, la mesure n’a évidement aucune valeur.
Attention aussi : la surface « habitable » ne peut caractériser qu’un « logement » respectueux par ailleurs de la loi. Un « logement » doit être lumineux, chauffé, isolé thermiquement et phoniquement, alimenté en eau et électricité, pourvu d’aménagements pour la cuisine et le sanitaire… Tous ces critères d’habitabilité sont définis par plusieurs textes qu’il faut recouper (Code de la construction et de l’habitation, Code de la santé public, Règlement sanitaire départemental…). Par exemple, le RSD précise généralement que la hauteur sous plafond d’un logement ne peut être inférieure à 2,20 mètres ; si la hauteur est inférieure, le mesurage s’arrête là : le local n’est pas habitable, la Shab est donc nulle. De même pour tous ceux qui essaye de vendre des pseudo-logements situés en sous-sol : c’est interdit. En cas de doute, appelez-moi pour mener une expertise.
Notons enfin que le diagnostic DPE est basé sur une surface de référence qui inclue la Shab, mais en y apportant des exceptions. Le diagnostiqueur doit donc être extrêmement prudent en se référant constamment au Guide DPE Logements (extrait concernant le mesurage joint).
| Types de surface | Habitable | Privative | DPE 2021 |
|---|---|---|---|
| Boutin | Carrez | Référence | |
| Murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines, conduits Parties de locaux < 1,80 m Locaux sans aucune surface > 2,20 m | – | – | – |
| Habillage des parois = L’épaisseur d’un carrelage mural est à intégrer, à partir du moment où il correspond à un simple habillage, qu’il est donc amovible comme les plinthes et les lambris. | + | + | + |
| Embrasures de portes et de fenêtres | – | – | – |
| Lots séparés | |||
| WC commun = Pièce séparée des autres, mais dans le même bâtiment ; cuvette à l’anglaise ; chasse d’eau. | – | – | – |
| WC privé extérieur = Pièce séparée accessible via l’extérieur. | – | + | – |
| WC privé = Pièce éventuellement séparée, mais accessible via l’intérieur du même bâtiment. | + | + | + |
| Lot ou fraction de lot inférieur à 8 m², non mitoyen et non regroupé avec d’autres lots pour former un logement complet | + | – | + |
| Sous-sol | |||
| Sous-sol non aménagé (cave, garage, parking, cagibi, box…) | – | – | – |
| Sous-sol aménagé (usage principal d’occupation humaine), sauf en cave, garage et parking | – | + | – |
| Sous-sol aménagé (usage principal d’occupation humaine, Ht > 1,80, présence d’un émetteur de chauffage, aménagement) | – | + | + |
| Sous-sol aménagé (usage principal d’occupation humaine, Ht > 1,80, chauffage > 18°C, éclairage naturel suffisant (1/10ème de la Shab), aménagement électrique) | + | + | + |
| Dépendances | |||
| Espaces communs, même à usage exclusif | – | – | – |
| Dépendances isolées à l’extérieur : Buanderie, séchoir, cellier, débarra, remise, garage | – | + | – |
| Dépendance indépendante aménagée (usage principal d’occupation humaine, Ht > 1,80, présence d’un émetteur de chauffage, aménagement) | – | + | + |
| Dépendance indépendante aménagée (usage principal d’occupation humaine, Ht > 2,20, chauffage > 18°C, éclairage naturel suffisant (1/10ème de la Shab), aménagement électrique) | + | + | + |
| Dépendance à intérieur du logement, et pour le DPE, thermiquement isolé comme le reste du logement : Buanderie, cellier, débarra, réserve | + | + | + |
| Terrasse, jardin, balcon, loggia, séchoir extérieur, espaces non clos | – | – | – |
| Volumes vitrés | |||
| Véranda, balcon clos et couvert, ou loggia, privatif, fermé mais non chauffée | – | + | – |
| Véranda ou loggia chauffée ou avec une communication permanente sur le logement | – | + | + |
| Combles | |||
| Combles non aménageables, combles perdus | – | – | – |
| Combles aménageables, mais non aménagés, grenier, même s’il est chauffé, mais uniquement si présence d’un plancher | – | + | – |
| Combles aménagés comme une pièce à vivre (usage principal d’occupation humaine, plancher praticable, absence d’entrave au passage, Ht > 1,80, présence d’un émetteur de chauffage, mobilier) | – | + | + |
| Combles aménagés comme une pièce à vivre (usage principal d’occupation humaine, plancher praticable, absence d’entrave au passage, Ht > 1,80, chauffage > 18°C, éclairage naturel suffisant (1/10ème de la Shab), aménagement électrique) | + | + | + |
| Aménagements | |||
| Mezzanine avec une Ht > 1,80 m = fixe avec un véritable plancher, même si « sauvage ». | + | + | + |
| Placard Ht > 1,80 m = sans marche, non surélevé. Hors cloisons. | + | + | + |
| Partie de foyer de cheminée sous un conduit < 1,80 m | – | – | – |
| Partie de foyer de cheminée maçonné, hors banquette | – | + | – |
| Cumulus placé à une hauteur < 1,80 m | – | – | – |
Chacun peut réaliser ses propres mesures. Pour une question de responsabilité et donc d’assurance, je vous conseille fortement de faire appel à un professionnel.
Les informations présentées ici sont soumises en permanence à des évolutions de la loi (conseil d’Etat) et de la jurisprudence. La prudence s’impose donc et ce tableau n’a pas de valeur juridique.
Que dit la jurisprudence sur les mesures de surfaces habitables et privatives ?
Comment faut-il comprendre la loi ? Quelles sont les exceptions ? Voici quelques jugements qui vous permettront de mieux comprendre les risques encourus en cas d’erreur de mesurage.
Cass. 3e civ., 26 oct. 2017, n° 16-23.446
La comparaison entre le plan annexé au permis de construire, le plan annexé à l’acte de vente issu du règlement de copropriété et le plan dressé par le géomètre expert mandaté par l’acquéreur établissait qu’avaient été annexés dans les surfaces tous usages un espace destiné à une cave, des places de parking et l’espace de circulation permettant d’y accéder, soit une surface totale de 244,25 m² incluse dans le mesurage alors que le vendeur n’apportait pas la preuve de la transformation des espaces correspondant en cafétéria et local de repos (absence d’autorisation de la mairie et absence de démonstration de l’usage comme tel qui lui auraient permis de se prévaloir de la prescription acquisitive).
La cour d’appel a exactement déduit que la superficie de ces locaux avait été incluse à tort dans le mesurage. Et il apparait donc que pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au jour de la vente, le professionnel procédant au mesurage n’ayant pas à s’enquérir de la régularité ou non d’une modification, il doit considérer les locaux tels qu'ils se présentent.
Le tribunal avait jugé que, dès lors qu’ils se trouvaient au sous-sol et qu’ils constituaient des espaces enterrés, dépourvus de lumière naturelle et de tout aménagement, ces locaux n’avaient pas accueilli des bureaux ou une salle de réunion, mais qu’ils ne pouvaient avoir que l’usage de caves et de locaux d’entrepôt, ce que l’expert géomètre avait à tort inclus dans son mesurage.
Ceci nous rappelle donc que l'aménagement des locaux est essentiel pour en déterminer l'usage.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 mars 2017, 15-29.384, Inédit
L’attestation de superficie, établie par un professionnel du mesurage, comportait une erreur grave et manifeste, en ce qu’elle indiquait une surface de 79,21 m² au rez-de-chaussée, alors que cette mesure comprenait l’ancienne cave transformée en réserve située en sous-sol.
L'agence immobilière, qui connaissait parfaitement le local, aurait dû se rendre compte de cette erreur et demander au métreur de la rectifier. Le notaire, rédacteur des actes d’achat et de vente, aurait du lui aussi vérifier les indications de cette attestation car un constat d’huissier de justice indiquait que le lot n° 4 communiquait avec le lot n° 6 par une trappe donnant accès au sous-sol.
La cour d’appel, qui a retenu souverainement que le notaire avait eu conscience de la difficulté liée au mesurage de la surface déclarée à l’acte par la société venderesse et avait manqué à son devoir de vérification et de mise en garde quant à l’incidence d’un métrage inadéquat.
Ce jugement rappelle que le métreur a le devoir de produire une mesure exacte. Mais la désignation des locaux et leur emplacement en revient surtout aux professionnels de la vente, l'agent et le notaire. Les rapports de diagnostic doivent évidemment être lus et relus, pour être éventuellement corrigés.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 juin 2011, 10-12.004, Inédit
Attendu qu’ayant relevé que le local qualifié de buanderie inclus dans la superficie des parties privatives du lot de copropriété vendu était situé au sous-sol de la maison, à côté du garage, qu’il ne comportait aucune fenêtre mais seulement une bouche d’aération, que s’il était alimenté en eau et en électricité, il ne s’agissait pour cette dernière alimentation que de fils volants et que, comme à l’origine les murs étaient en parpaings bruts et le sol en béton brut, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que ce local était assimilable à une cave ou à un garage, en a exactement déduit que celui-ci devait être exclu du calcul de la superficie des parties privatives telle que déterminée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Nous retenons ici que l'aménagement d'un local est essentiel pour en déterminer la nature. Une pièce enterrée, sans fenêtre, sans isolation, sans chauffage... c'est une cave, pas une buanderie.
Cour d'appel de Montpellier, 5 septembre 2013, 11/04651
La superficie à mentionner dans l’acte de vente en application de l’article 46 de la loi du 10 Juillet 1965 (loi Carrez) étant celle de « la partie privative du lot », une terrasse couverte définie dans le règlement de copropriété comme étant une partie commune à usage exclusif d’un copropriétaire en est exclue.
Le vendeur a transformé sa terrasse pour y incorporer un séjour. De fait, le mesureur a ajouté cette surface dans son certificat Carrez. Or, s'agissant d'une partie commune à usage privatif, elle ne doit pas apparaître dans l'attestation de surface Carrez.
Certes, le préjudice semble nul, vu que l'acquéreur bénéficiera toujours de l'usage exclusif d'une terrasse transformée en séjour. Mais l’acquéreur, ainsi que l’article 47 de la loi du 10 juillet 1965 le prévoit, « supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ». Le montant du remboursement n’est pas subordonné à la preuve d’un préjudice. Cette diminution s’applique même alors que la moindre mesure n’a causé aucune moins-value au bien, sa valeur ne dépendant pas de la qualification juridique de la terrasse mais de son usage privatif.
En l’espèce, il résulte du rapport du cabinet que la superficie du lot vendu exprimée dans l’acte authentique, soit 33, 71 m ², incluait la terrasse couverte, alors que le règlement de copropriété stipule que « les terrasses même si elles sont en tout ou partie réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire n’en sont pas moins des parties communes ». Le vendeur a donc été condamné à rembourser l'acquéreur.
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 13 avril 2005, 03-21.004 03-21.015, Publié au bulletin
Lorsqu’une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) est celle de l’unité d’habitation, les lots d’une surface inférieure à huit mètres carrés n’ayant pas à être exclus du calcul de la superficie.
La vente portait sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots dont la partie privative de certains avait une surface inférieure à huit mètres carrés, la cour d’appel a exactement retenu que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 précité étant celle de l’appartement, tel qu’il se présentait matériellement, les lots d’une surface inférieure à huit mètres carrés n’avaient pas à être exclus du calcul de la superficie.
Rappelons donc encore ici que c'est l'apparence du bien qui prime encore ici pour le mesureur, pas ce qui est mentionné dans les actes. S'il y avait eu un problème avec les actes écrits, c'était au notaire d'en faire la relève.
Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1ère chambre a, 14 novembre 2017, n° 16/01873
Le tribunal relève en ses motifs que les époux X ont donné leur accord sur le prix convenu en fonction des 123 m² mesurés sur un état des lieux sans réalisation des travaux.
Les acquéreurs savaient donc pertinemment que le doublage des cloisons n’était pas fait, ni les escaliers desservant la mezzanine. Ils ont donné leur accord sur le mesurage provisoire et ont déclaré s’en tenir au mode de mesurage adopté.
Après travaux, la surface habitable a évidemment fortement diminué. Mais les acquéreurs n'ont pas pu obtenir de dédommagement, car ils savaient qu'il restait des travaux à faire.
Que faut-il en déduire ? L'isolation intérieur, l'ajout de certains équipements et de cloisons diminuent la surface habitable d'un bien. Après travaux, le logement est sans doute mieux, mais plus petit.
En cas de travaux en cours, le mesureur veillera à ajouter une mention à ce propos, pour éviter tout litige. Par exemple : "Des travaux sont en cours ou à prévoir. La surface finale du bien pourra être différente de celle mesurée ce jour".
Cour de cassation, Chambre civile 3, 26 novembre 2015, 14-22.375, Inédit
L'acquéreur s'est étonné de découvrir que son grenier n'était pas délimité dans les combles. Il s'agissait juste d'un plancher, sans aucune cloison, sans aucune limite.
Or la règle est la suivante en copropriété : La superficie loi « Carrez », de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
On retiendra qu'un grenier non aménagé doit juste comporter un plancher, même sommaire, pour être mesurable. Pas nécessairement de cloisons pour le délimiter.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 janvier 2009, 08-13.579, Inédit
Ce jugement rappelle que la loi Carrez exclut du mesurage les « caves » c’est-à-dire les pièces en sous-sol d’un bâtiment servant de débarras, de cellier ou de réserve à vins.
Il rappelle que la cave est, selon l’étymologie, un local souterrain souvent voûté. La cave s’entend d’un local souterrain et donc sous terre, souvent voûté, éclairé par un simple soupirail.
Dans ce procès, le sous-sol comportait, outre une cave, trois autres locaux : une chaufferie et deux dégagements qui étaient à inclure dans la surface Carrez.
Ici encore, les combles consistaient en un espace de poutraison qui ne peuvent pas être pris en considération dans le calcul de la superficie. Un rapport de visite d’un cabinet d’architecture a effectivement précisé que « le plancher existant du comble n’en est pas un ».
Cour d'appel de Versailles, 26 janvier 2007, n° 05/07579
Les combles, considérés par le géomètre-expert, comme des surfaces privatives Carrez, auraient dû en être exclus du fait de l’absence de sol. Les combles sans plancher ne peuvent donc être considérés que comme des combles non aménageables au regard de la législation.
Conclusion :
Cela nous rappelle que la désignation des locaux dépend d'abord et avant tout de leur aménagement. S'il n'y a pas de plancher dans les combles, alors il n'y a pas de surface à mesurer.
Cour d'appel de Paris, Pôle 2 - chambre 1, 16 octobre 2018, n° 17/07450
Après avoir fait réaliser d’importants travaux de rénovation, M. Z a souhaité revendre le bien. Me L M a informé M. Z que le projet devait être modifié dès lors qu’il était apparu que la cuisine construite sans autorisation sur le toit terrasse et constituant une partie commune à usage exclusif devait être exclue du mesurage loi Carrez.
Cependant, Me AC-W V-M a commis une faute lorsqu’elle a reçu l’acte de vente le 3 février 2012 sans relever la différence significative de superficie de l’appartement entre la surface indiquée dans le règlement de copropriété (68 m2) et le métrage loi Carrez (74,51 m2) alors que cette différence aurait dû, d’une part, la faire douter de l’exactitude de la superficie de l’appartement déclarée par le vendeur, et ce d’autant que le certificat loi Carrez établi le 29 mars 2011 mentionnait une pièce de plus que le descriptif de l’appartement résultant du règlement de copropriété et rappelé à l’acte de vente.
La mention d’un débarras du 10e étage a été exclue au motif qu’il s’agissait d’une fraction de lot inférieure à 8 m². Le notaire, qui n’est pas tenu de procéder à une vérification sur place de la configuration des lieux, ne disposait pas des informations suffisantes pour déceler l’existence d’une pièce au 10e étage pouvant modifier la superficie Carrez annoncée à l’acte. Le certificat loi Carrez ne ventilait pas les pièces entre le 9e et le 10e étages.
Compte tenu de la spécificité du bien qui comprend le droit de jouissance exclusif d’une terrasse au 10e étage, directement accessible de l’appartement situé au 9e étage, sa valeur ne peut se calculer en considération que des seuls mètres carrés habitables, et par conséquent la perte de chance ne peut correspondre à la valeur des mètres carrés à tort inclus dans le mesurage loi Carrez.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 janvier 2015, 13-26.035, Publié au bulletin
Une loggia privative, comprise dans un lot de copropriété, d’une superficie inférieure à huit mètres carrés, doit être prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues dès lors qu’elle est close et habitable à la date de la vente.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 décembre 2021, 20-14.119, Inédit
La loi Carrez n’impose le mesurage que pour les parties privatives des lots de copropriété ; il en résulte que les locaux constituant des parties communes, même s’ils sont à jouissance privative ou exclusive, ne doivent pas être pris en compte pour déterminer la superficie privative selon les règles édictées par la loi Carrez.
Dans ce procès, le règlement de copropriété définit ici les loggias comme des parties communes ; les vendeurs ne démontrent pas que la propriété de la loggia litigieuse leur en aurait été d’une quelconque façon transférée de sorte qu’elle reste partie commune peu important qu’elle soit fermée et accessible exclusivement depuis le lot vendu ou qu’elle ait été mentionnée comme une partie privative lors des précédentes cessions.
L’attestation de superficie stipule que la loggia d’une superficie de 6,27 mètres carrés, qualifiée par le mesureur de loggia fermée, est incluse dans le mesurage de la loi Carrez. Cette seule mention n’est en tout état de cause pas de nature à modifier la nature juridique de la loggia, laquelle modification ne peut résulter que d’une modification du règlement de copropriété ; que par conséquent, quand bien même les loggias privatives closes et habitables doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues, c’est à tort que la loggia litigieuse, qui exceptionnellement ici constitue une partie commune, a été comprise dans le calcul de la surface habitable.
Le notaire a une obligation de conseil à l’égard de l’ensemble des parties à l’acte ; or, au vu du règlement de copropriété du 7 avril 1967 qualifiant les loggias de parties communes de l’immeuble et de l’attestation de superficie du 4 octobre 2011, annexée à l’acte authentique de vente incluant la loggia dans le mesurage de la loi Carrez, Maître [D], disposait, par le seul examen des pièces ainsi remises, d’éléments dont le caractère contradictoire était de nature, sans davantage d’investigation, à faire douter de l’exactitude des surfaces ainsi retenues et déclarées dans l’acte de vente, de sorte que le notaire, qui n’a pas procédé aux vérifications nécessaires à l’efficacité de l’acte et qui n’a pas attiré l’attention des parties sur l’incidence juridique d’une éventuelle moindre mesure, au regard des dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, a manqué à son devoir de conseil.
Conclusion : C'est au notaire qu'il incombe de vérifier si une loggia fermée est "privative" ou "commune à usage exclusif". Le mesureur avisé pourrait ajouter une mention en présence d'une loggia fermée : "La présente attestation de surface a été réalisée sans présentation de l'acte de propriété. La loggia fermée a été prise en compte dans la présente attestation de surface. Il est cependant nécessaire de vérifier dans les actes que cet espace est bien une partie privative. En présence d'une surface commune à usage exclusif, il conviendrait de corriger la présente attestation de surface avant vente".
Quelles sont les autres mesures de surfaces qui peuvent concerner le logement ?
Il existe bien d’autres méthodes et raisons de mesurer un logement. Voici une petite liste :
- Surface thermique (Srt) : Cette surface a été utilisée uniquement pour les calculs de performance énergétique de la RT2012. La nouvelle réglementation, la RE2020, utilise maintenant la Shab.
- Shon RT : Cette surface est utilisée uniquement pour les calculs de performance énergétique des bâtiments avec la méthode ThCEex, utilisée pour déterminer le niveau de performance BBC (Bâtiment Basse Consommation)
- Surface de plancher : Cette surface utilisée par l’administration pour les permis de construire a remplacé la SHOB (surface hors d’œuvre brute) et la SHON (surface hors d’œuvre nette) en 2012. Elle est encore parfois abusivement utilisée pour décrire les logements en valorisant des surfaces quasi inexploitables.
- Surface taxable : Cette surface ajoute les surfaces de stationnement à la surface de plancher.
- Surface utile : Cette surface inclut 50% des annexes pour calculer des subventions ou des prêts.
- Surface cadastrale : Surface du terrain ou assiette foncière telle qu’elle figure dans les documents cadastraux.
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Expliquez-moi les soucis que vous rencontrez avec votre construction ou votre logement. Ne prenez pas le risque de corriger le désordre seul car vous perdriez toute possibilité de recours et vous pourriez même aggraver le problème en n’employant pas les bonnes méthodes. Plus vite le problème sera résolu, moins il y aura de dégâts. Appelez-moi au 06.73.05.65.67, et laissez un message si je suis en expertise.
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