Désordre, malfaçon, non-conformité : quelles différences dans le bâtiment ?

Désordre, malfaçon, non-conformité : les définitions simples

Le désordre : le problème visible ou mesurable qui affecte l’ouvrage

Le désordre est une atteinte à l’ouvrage. Il peut s’agir d’un dommage matériel, d’un défaut de fonctionnement ou d’une altération de l’usage normal du bâtiment.

Exemples de désordres :

Le désordre peut être mineur, esthétique, fonctionnel ou grave. Lorsqu’il compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, il peut relever de la garantie décennale. L’article 1792 du Code civil prévoit en effet la responsabilité de plein droit du constructeur pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

La malfaçon : une mauvaise exécution des travaux

La malfaçon correspond à une exécution défectueuse. Autrement dit, les travaux ont été réalisés, mais ils l’ont été de manière incorrecte, insuffisante ou non conforme aux règles de l’art.

Exemples de malfaçons :

La DGCCRF définit la malfaçon comme un défaut ou une imperfection résultant d’une mauvaise exécution et rappelle que les malfaçons, désordres ou défauts de conformité apparents peuvent faire l’objet de réserves à la réception.

Une malfaçon peut provoquer un désordre, mais ce n’est pas systématique. Par exemple, une tuile mal fixée est une malfaçon ; si elle entraîne une infiltration, il existe alors également un désordre.

La non-conformité : ce qui ne correspond pas à ce qui était prévu ou obligatoire

La non-conformité correspond à un écart entre ce qui a été réalisé et ce qui était prévu, imposé ou attendu.

Elle peut être appréciée par rapport :

• au devis signé ;
• au contrat de construction ;
• aux plans ;
• au descriptif technique ;
• au permis de construire ;
• aux règles d’urbanisme ;
• à une norme rendue obligatoire ;
• à une réglementation applicable ;
• à une performance promise ;
• à un document contractuel, comme une notice descriptive en VEFA.

Une non-conformité n’entraîne pas toujours un désordre immédiat. C’est une nuance essentielle. Une construction peut être non conforme au contrat, mais ne pas présenter encore de dommage visible. Toutefois, certaines non-conformités peuvent avoir des conséquences importantes, notamment lorsqu’elles concernent la sécurité, la réglementation, l’urbanisme, la performance énergétique ou l’usage normal du bien.

La jurisprudence distingue notamment les normes simplement techniques des prescriptions obligatoires ou contractuelles. En l’absence de désordre, le non-respect d’une norme technique non obligatoire et non contractualisée n’entraîne pas automatiquement une obligation de mise en conformité.

Désordre, malfaçon, non-conformité : Tableau comparatif

Notion	Définition simple	Exemples	Question principale
Désordre	Dommage ou anomalie affectant l’ouvrage	Fissure, infiltration, humidité, affaissement	Le bâtiment est-il affecté dans sa solidité, son usage ou son fonctionnement ?
Malfaçon	Mauvaise exécution des travaux	Étanchéité mal faite, fenêtre mal posée, carrelage décollé	Les travaux ont-ils été réalisés conformément aux règles de l’art ?
Non-conformité	Écart avec le contrat, les plans, le permis ou une obligation	Matériau différent, équipement absent, dimensions non respectées	Ce qui a été réalisé correspond-il à ce qui était prévu ou obligatoire ?

En pratique, les trois notions peuvent se cumuler.

Il faut donc que votre expert prenne le temps de bien présenter les choses dans un rapport circonstancié difficilement contestable.

Par exemple, une douche à l’italienne est réalisée sans étanchéité sous carrelage :

Pourquoi cette distinction est-elle importante juridiquement ?

La qualification du problème détermine les garanties applicables.

Après réception des travaux, plusieurs garanties peuvent être mobilisées.

La garantie de parfait achèvement couvre, pendant un an à compter de la réception, les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit par réserves au procès-verbal de réception, soit par notification écrite lorsqu’ils apparaissent ensuite. L’article 1792-6 du Code civil définit également la réception comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves.

La garantie de bon fonctionnement, souvent appelée garantie biennale, concerne les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage pendant au minimum deux ans à compter de la réception. Elle est prévue par l’article 1792-3 du Code civil.

La garantie décennale concerne les dommages les plus graves : ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Elle court pendant dix ans à compter de la réception des travaux.

Lorsqu’un défaut ne relève pas de ces garanties légales, il peut parfois être traité sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun, notamment en présence d’une non-conformité contractuelle ou d’une mauvaise exécution.

Questions fréquentes que l’on me posent

Une malfaçon est-elle toujours couverte par la garantie décennale ?

Non. Toutes les malfaçons ne relèvent pas de la garantie décennale.

Une malfaçon mineure, esthétique ou facilement réparable peut relever de la garantie de parfait achèvement si elle est signalée dans l’année suivant la réception. Elle peut aussi relever de la responsabilité contractuelle de l’entreprise.

La garantie décennale suppose un désordre grave : atteinte à la solidité de l’ouvrage ou impropriété à destination. Une fissure purement esthétique n’a pas le même régime qu’une fissure structurelle évolutive.

Le rôle de l’expert consiste à déterminer si la malfaçon est seulement esthétique, si elle traduit une mauvaise exécution, si elle peut évoluer ou si elle compromet déjà l’usage normal du bâtiment.

Une non-conformité suffit-elle pour demander la reprise des travaux ?

Cela dépend…

Si la non-conformité porte sur une obligation contractuelle claire, par exemple un matériau prévu au devis ou une prestation prévue à la notice descriptive, elle peut justifier une demande de mise en conformité.

Si la non-conformité porte sur une norme technique non obligatoire et non contractualisée, la situation est plus délicate. Le non-respect d’un DTU, par exemple, n’a pas toujours la même portée selon qu’il a été contractualisé, qu’il constitue une règle de l’art ou qu’un désordre est apparu.

L’expert bâtiment vérifie alors les documents contractuels, les plans, devis, notices, échanges écrits et règles applicables pour déterminer si l’écart constaté est juridiquement exploitable.

Quelle différence entre vice caché et malfaçon ?

La malfaçon décrit plutôt une mauvaise exécution des travaux. Alors que le vice caché désigne un défaut non apparent au moment de l’achat ou de la réception, qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement l’usage.

Une malfaçon peut être cachée si elle n’était pas visible lors de la réception. Par exemple, une absence d’étanchéité sous un carrelage de douche peut ne devenir visible que plusieurs mois plus tard, lorsqu’apparaissent des infiltrations.

S’il s’agit d’une malfaçon passée inaperçue au vendeur, l’expert mettra plutôt en cause l’artisan. S’il s’agit d’un défaut qui a été volontairement caché par le vendeur, l’expert démontrera le vice-caché.

Faut-il refuser la réception en cas de malfaçons ?

Pas nécessairement.

Si les travaux sont globalement achevés, la réception peut être prononcée avec réserves. Ces réserves doivent être précises, datées, localisées et suffisamment détaillées. Elles permettent de faire constater les défauts apparents et d’obliger l’entreprise à les reprendre.

En revanche, lorsque l’ouvrage est manifestement inachevé ou inutilisable, la question du refus de réception peut se poser. La stratégie dépend de l’état réel du chantier, des enjeux financiers et des conséquences juridiques.

L’expert peut assister le maître d’ouvrage lors de la réception afin d’éviter deux erreurs fréquentes : réceptionner sans réserves des défauts apparents, ou refuser la réception sans motif techniquement solide.

Une fissure est-elle une malfaçon, un désordre ou une non-conformité ?

Une fissure est d’abord un désordre, car elle affecte physiquement l’ouvrage.

Elle peut provenir d’une malfaçon : fondations insuffisantes, chaînage absent, mauvaise mise en œuvre d’un enduit, défaut de liaison entre matériaux.

Elle peut aussi révéler une non-conformité : par exemple, si les fondations réalisées ne correspondent pas aux plans d’exécution ou à l’étude de sol.

L’expert ne se limite donc pas à constater la fissure. Il analyse sa largeur, son orientation, son évolution, son contexte constructif, la nature du sol, les travaux réalisés et les documents disponibles.

Une VMC insuffisante est-elle une malfaçon ou une non-conformité ?

Les deux sont possibles.

Une VMC peut être mal posée : gaines écrasées, bouche inadaptée, absence de détalonnage des portes, entrée d’air obturée, débit insuffisant. Il s’agit alors d’une malfaçon ou d’un défaut de mise en œuvre.

Elle peut aussi être non conforme si le système installé ne correspond pas au devis, aux exigences réglementaires, à l’étude thermique ou aux débits attendus.

Enfin, elle peut provoquer un désordre si l’insuffisance de ventilation entraîne condensation, moisissures, humidité ou dégradation des supports.

L’expert mesure les débits, les pressions, observe les entrées d’air, les bouches d’extraction, les détalonnages et les traces d’humidité afin d’établir le lien entre ventilation et désordres.

Que faire en cas de travaux non conformes au devis ?

La première étape consiste à réunir les pièces : devis signé, facture, plans, notices, échanges de mails, photographies, procès-verbal de réception.

Ensuite, il faut comparer précisément ce qui était prévu avec ce qui a été réalisé.

La difficulté est que toutes les différences ne se valent pas. Une différence de marque, de performance, de dimension ou de technique peut avoir une incidence importante ou au contraire être secondaire. L’expert aide à qualifier l’écart, à en mesurer les conséquences et à chiffrer les reprises éventuelles.

Est-il possible d’avoir une non-conformité sans désordre ?

Oui.

Exemple : le devis prévoyait un isolant biosourcé, mais l’entreprise a posé un isolant minéral de performance thermique équivalente. Il peut y avoir non-conformité contractuelle, même si aucun désordre matériel n’est visible.

Autre exemple : la notice descriptive d’une VEFA prévoyait des volets motorisés, mais des volets manuels sont livrés. Le logement fonctionne, mais il n’est pas conforme à ce qui était contractuellement prévu.

Dans ce type de situation, l’enjeu n’est pas seulement technique. Il faut démontrer l’écart, son importance, la valeur de la prestation non exécutée et les conséquences pour le propriétaire.

Exemples concrets pour comprendre les nuances

Exemple 1 : une toiture neuve présente des infiltrations

Une entreprise refait une couverture. Quelques mois après les travaux, des traces d’eau apparaissent au plafond.

• Le désordre est l’infiltration.
• La malfaçon peut être une mauvaise pose des éléments de couverture, un défaut de solin, une pente insuffisante ou un traitement incorrect des points singuliers.
• La non-conformité peut exister si les matériaux posés ne correspondent pas au devis ou si les prescriptions techniques prévues n’ont pas été respectées.

Le rôle de l’expert est d’identifier le cheminement de l’eau, de rechercher la cause technique, de vérifier les documents contractuels et de déterminer si le désordre relève d’une garantie légale ou d’une responsabilité contractuelle.

Exemple 2 : une fenêtre est posée sans étanchéité correcte

Après remplacement des menuiseries, de l’air et de l’eau passent autour du dormant.

• Le désordre est la perte d’étanchéité à l’air ou à l’eau.
• La malfaçon est la mauvaise mise en œuvre de la menuiserie, notamment au niveau du calfeutrement, des appuis, des tableaux ou des raccords extérieurs.
• La non-conformité peut être caractérisée si les menuiseries ne correspondent pas aux dimensions, performances ou modèles prévus.

L’expert examine la pose, les raccords, les appuis, les joints, les déformations et la cohérence entre les travaux facturés et les travaux réellement exécutés.

Exemple 3 : une salle de bains rénovée provoque des infiltrations

Une douche est refaite. Six mois plus tard, le plafond du voisin ou le plancher adjacent présente des traces d’humidité.

• Le désordre est l’infiltration.
• La malfaçon peut être l’absence de système d’étanchéité sous carrelage, une mauvaise réalisation des angles, un défaut de pente ou un raccordement défectueux de l’évacuation.
• La non-conformité peut exister si le devis prévoyait une étanchéité spécifique, une natte ou un procédé particulier qui n’a pas été posé.

L’expert peut réaliser des mesures d’humidité, rechercher les zones actives, analyser les supports et déterminer si la cause relève d’un défaut d’exécution, d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien.

Exemple 4 : une maison neuve ne respecte pas la notice descriptive

Lors de la livraison, le propriétaire constate que certains équipements prévus ne sont pas présents ou que les matériaux ne correspondent pas.

• Il n’y a pas forcément de désordre immédiat.
• Il peut ne pas y avoir de malfaçon si les travaux sont correctement exécutés.
• En revanche, il peut y avoir une non-conformité contractuelle.

Dans ce cas, l’expert compare la notice descriptive, les plans, les avenants, le permis, les factures et l’état livré. Son rapport permet de lister les écarts, de les hiérarchiser et d’appuyer une demande de mise en conformité ou d’indemnisation.

Exemple 5 : des moisissures apparaissent dans un logement

Des moisissures se développent dans les chambres et autour des fenêtres.

• Le désordre est l’apparition de moisissures et l’humidité anormale.
• La malfaçon peut être une ventilation insuffisante, des entrées d’air absentes, des bouches mal dimensionnées, un défaut d’isolation ou un pont thermique non traité.
• La non-conformité peut être retenue si le système de ventilation ne respecte pas les exigences applicables ou ne correspond pas aux documents du projet.

L’expert distingue les causes possibles : défaut de ventilation, défaut d’isolation, infiltration, remontées capillaires, usage du logement, chauffage insuffisant ou combinaison de plusieurs facteurs. Cette distinction est essentielle, notamment dans les litiges locatifs, les ventes immobilières ou les travaux de rénovation énergétique.

Le rôle de l’expert bâtiment selon chaque situation

En cas de désordre

L’expert identifie le dommage, mesure son importance, recherche son origine et apprécie ses conséquences. Il détermine si le désordre est esthétique, fonctionnel, structurel ou susceptible de rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Son intervention est particulièrement utile pour les fissures, infiltrations, affaissements, humidité, défauts de ventilation, problèmes de toiture, planchers ou façades.

En cas de malfaçon

L’expert analyse la qualité d’exécution des travaux. Il vérifie si les règles de l’art ont été respectées, si les matériaux ont été correctement mis en œuvre et si les défauts constatés sont imputables à l’entreprise.

Il peut également chiffrer les reprises nécessaires et proposer une méthode de réparation adaptée.

En cas de non-conformité

L’expert compare ce qui était prévu avec ce qui a été réalisé. Il examine les devis, factures, plans, notices, permis, contrats, descriptifs et documents techniques.

Son rôle est de transformer une impression générale — “ce n’est pas ce qui était prévu” — en constat précis, daté, documenté et argumenté.

Pourquoi faire appel à un expert avant d’engager un recours ?

Dans un litige de construction, le vocabulaire utilisé peut orienter toute la suite du dossier.

Dire simplement “les travaux sont mal faits” est souvent insuffisant.

Il faut pouvoir répondre à plusieurs questions :

• Quel est le défaut constaté ?
• Est-il visible, mesurable, évolutif ?
• Quelle est son origine probable ?
• S’agit-il d’un désordre, d’une malfaçon, d’une non-conformité ou des trois à la fois ?
• Le défaut était-il apparent à la réception ?
• Quelle garantie peut être mobilisée ?
• Quels travaux de reprise sont nécessaires ?
• Quel est le coût prévisible des réparations ?
• Y a-t-il urgence à intervenir ?

Le rapport d’expertise permet de clarifier ces points. Il peut servir de base à une réclamation amiable, à une mise en demeure, à une déclaration à l’assurance, à une discussion contradictoire ou à une procédure judiciaire si aucun accord n’est trouvé.

Conclusion : bien qualifier le problème pour mieux défendre ses droits

Désordre, malfaçon et non-conformité sont trois notions proches, mais distinctes.

Le désordre correspond au dommage ou au dysfonctionnement constaté.

La malfaçon correspond à une mauvaise exécution des travaux.

La non-conformité correspond à un écart avec ce qui était prévu, imposé ou contractuellement attendu.

Dans de nombreux dossiers, ces notions se recoupent. Une malfaçon peut provoquer un désordre. Une non-conformité peut révéler une malfaçon. Un désordre peut mettre en évidence une non-conformité réglementaire ou contractuelle.

C’est pourquoi l’intervention d’un expert bâtiment indépendant permet de sortir d’une appréciation subjective pour établir un constat technique clair, structuré et exploitable. Cette analyse est souvent déterminante pour obtenir une reprise des travaux, une indemnisation ou une solution amiable sérieuse.